并购成扩大规模主要途径房企发展走多样化路线

9月18日夜晚，融创中国和联想控股公布联合宣告称，于9月16日，融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签署两份框架协议。依据协议，融创拟以137.9亿价值收购联想旗下融科智地41家目的公司的有关股权及债权，共触及42个物业项目的权益。

宣告显示，融创此次收购的42个项目，分别位于北京（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、杭州（楼盘）等16个城市，总占地面积约6,937,180平方米，总建筑面积约18,022,199平方米，未售面积约7,300,535平方米。此次交易，也进一步稳固了融创的区域布局，扩展了其在一二线城市的土地储备和市场份额。

像融创这样通过并购来扩展规模、整合资源的其实不是个例。早在去年，房地产行业内的并购案就已频现。中海、保利、恒大等多个房企都以并购等形式来增加了土地储备。

而在杭州市场，并购案例也其实不鲜见。据不彻底统计，仅今年，杭州市场年内达成的并购交易就不下10宗。

“大鱼吃小鱼是不免的趋向。”有业内人士直言，从如今一二线城市土地市场的火爆水平来看，为了争取更多的土地资源，房企通过并购等方法来获得土地的现象将会更加激烈。

多个新项目为开发商并购项目

仅半个多月的时间，位于江畔区的新城·红郡就已成交了近200余套房源。“差不多5月份正式完成了收购，随后对示范区等进行了整改，正式开卖差不多是在9月份左右开始的。” 据新城控股浙江公司有关负责人介绍。

今年3月31日，新城控股集团股份有限公司宣告，公司子公司杭州新城鼎宏房地产开发有限公司（杭州新城）与浙江城建房地产集团股份有限公司（浙江城建）签署股权转让协议，以5.35亿元收购其持有的杭州嘉浩房地产开发有限公司65%股权及债权。此次交易所触及的项目为原城建房地产在江畔区开发的汉嘉·柒号项目，即目前的新城·红郡。这也是新城控股在该区域内初次布局，以后，新城又以一级市场直接拿地的方法，在该区域内再次布局。

城建房地产另外一个在拱墅区的项目汉嘉·申花郡，则被景瑞控股拿下，即目前的景瑞·申花郡。

万科也通过收购的形式，来扩展了本身的疆土。不久前刚对外出现的万科北宸之光(楼盘页 户型图库 动态 价钱)·拱宸，就是万科以并购的形式取得的。

6月27日，北京万通地产(600246,股吧)股份有限公司公布资产出售宣告，万通地产将以3.02亿元的价钱将其所持有的杭州万通杭昀置业有限公司100%股权转让给万科全资子公司浙江万科南都房地产有限公司。

继拱宸以后，今年8月份，杭州万科在中大银泰城(楼盘页 户型图库 动态 价钱) 边上，又收购了一宗6万多平方米的地块。据消息透露，接下来杭州万科在二级市场还将持续寻找机遇。

更早之前，德信地产也以收购部分股权的形式接办了浙旅·萍水街一号，即目前的德信浙旅·西宸。远洋则以收购形式接办了原雨润地块，即目前的远洋·万和四季。

有业内人士指出，跟随一级土地市场拿地本钱的增加，通过并购形式来扩展规模成为房企的主要战略之一。“二级市场还是有很多机遇的。”某一线房企营销负责人表示。

视察发现，被收购的项目多是前期销售欠安的项目或因公司缘由未开发的地块。据浙报传媒(600633,股吧)地产研究院最新一份研究报告显示，2010年至今，杭州市区约有51个项目销售缓慢或弃捐未开发。其中销售缓慢项目12个，未开发项目39个。

另外，恒大、融创等房企则通过大批并购行动扩展了在杭州的布局。

“新面貌”曲线入杭

杭州市场已成为全国性房企布局的重要战略地之一。近几年来，愈来愈多的外来房企开始布局杭州市场。据不彻底统计，仅今年，杭州就吸引了包含江苏中南、东原、中骏、禹洲、中梁等近10家新面貌。

可是在这一轮新进房企中，除过通过以一级土地市场拿地的方法外，还有房企以二手并购的方法最终完成了在杭州的布局。

曾屡次出目前杭州土地市场上的中梁地产，在今年7月份最终圆了“杭州梦”，以并购临平山北元茂欣苑项目的形式，完成了在杭州市场的初次布局，如今该项目已更名“中梁百悦城”。

相同屡次出目前土地市场上的中骏置业，也通过并购形式完成了首进杭州战略。据了解，中骏收购的地块为厦门（楼盘）航空2014年在萧山拿下的地块，建筑体量有近14万平方米。如今该项目已定案名为中骏·钱塘御景。

禹洲地产则通过公布竞价的方法，以41.03亿元的总价接办中维之江项目。据介绍，中维之江项目包含一宗文化旅游商业兼容用地和两宗住宅用地，总面积145330平方米，可建面积298734平方米。

“自去年以来，杭州多个板块的拿地单价屡创新高，高溢价下的压力与风险，让很多房企开始把眼光转向二级市场。”有业内人士表示。数据显示，仅今年，杭州土地市场已成交近30宗地块，当时的拿地楼面价创下了板块甚至全部杭州的成交单价新纪录。所以，与房企以并购项目来扩展规模相似，通过并购来打开新市场也已成为房企的一大战略之一。

跟随房地产市场的发展，行业的优越劣汰不可防止。从如今来看，提议并购的多为实力雄厚的标杆房企，除过并购以外，这些房企在一级土地市场也体现积极。

今年初次入杭的北京和昌地产，除过以总价6.4亿元拿下良渚新城一宗宅地外，接下来在杭州市场也将布局多个项目。“不出意外，接下来估计有一两个项目将谈成收购事宜。将来还将持续关注一、二级市场。”知情人士透露。

从如今体现来看，像中骏、中梁等“曲线入杭”的房企，急切想扩展杭州市场份额，在一级土地市场上的体现也较为积极。以中骏为例， 日前就又出目前了萧山新街单元地块的现场竞拍上。

“并购是房地产行业集中度加强的必经之路，也是行业内部洗牌的一种体现。”多位业内人士表示，协作拿地、通过收购股权取得土地，甚至收购其他行业补充业态布局短板是很多房企寻找的新的经营形式之一。

多条“腿”走路

近两年来，跟随市场环境的变化，房企的发展形式也愈来愈多样化。除过以并购、重组等形式来获得更多资源外，多领域的试探也成了很多房企的战略之一。

最为典范的绿城，从代建到农业、教育、医疗、养老甚至殡葬等行业，触角伸得特别长。另外，大华、宋都、广宇、昆仑等一批杭州本土房企，也选择了业务的多元化发展。

在城西打造了西溪风情和海派风仪的大华房产，开始在天目山“玩”起了旅游地产和养老地产；开发有香悦郡、东郡国际等项目的宋都，则在进军“药酒”市场后，又开发了“白酒”市场，在“五加皮”以外，又捣鼓出“国养”；拥有武林外滩(楼盘页 户型图库 动态 价钱) 、锦绣桃源等项目的广宇，除过在房产行业内开始走协作线路外，还开始了另外的试探，把医疗健康作为转型方向，去年6月更是联手世正医疗迈出了该领域转型的第一步；主打教育地产的金成，则在教育的基础上，最近又开始试探养老行业；还有昆仑置业，也在房产的基础上，开始涉足教育行业。

还有一些房企，则以“强强联合”的协作形式来扩展本身的规模。德信地产马上初次出现的海德公园项目，就是由金地、阳光城(000671,股吧)和德信三家协作开发的；萧山的顺发房产，也以协作方法，与旭辉协作开发了国悦府等项目；老牌省属房企润和房产，则与万科、德信等房企协作开发项目。

“联合已成为当下市场的一大突出现象。”有业内人士直言，跟随去库存的连续，关于大大部分房企而言，手中的存货还是太少，“资源的竞争又这么激烈，协作自然成为房企发展的一大战略之一。”

梳理发现，近两年来，杭州市场上“一地多主”的项目已成常态，特别是在热门板块的项目上，更是广泛。

如今来看，杭州市场上房企的协作形式主要有两种：一是在前期拿地时即以联合体的形式参加，二是房企在单独拿地或操盘后再引入协作股东。

从土地招拍挂现场看，开发商之间以抱团、联合的形式出现其实不别致。同时，后期引入协作同伴的形式，也逐步开始“流行”。

8月份刚公布案名的中国铁建(601186,股吧)万科·江湾城，就是中铁建在拿地以后，引入万科协作开发的项目；信达拿下的奥体单元商住地块，在后续也将引入协作同伴，更早之前拿下的南星单元地块，则已确定引入滨江房产联合操盘；继在海南（楼盘）的博鳌（楼盘）金湾项目上引入融创后的金成，有消息透露称，在闲林一项目也将引入融创协作开发。

事实上，协作开发形式在杭州其实很多见。早在几年前，杭州市场即有多个项目以协作开发的形式来打造。2006年，刚接触杭州市场的万科，除过在城东独自开发万科·魅力之城外，位于城西的万科·西溪蝶园二期(楼盘页 户型图库 动态 价钱) 在拿地今后，就选择了与本土房企坤和一起开发。

2007年入杭的金地集团(600383,股吧)则通过与中天房产一起组建项目公司，一起开发中天拿下的三墩项目（即目前的金地·安闲城）的方法完成了在杭州的布局。

另外，本土房企联合房产、天阳房产、德信地产等在其开发的多个项目上也是以协作的方法进行开发，联合房产在大华·西溪风情、天阳·半岛国际(楼盘页 户型图库 动态 价钱) 等项目上均有协作。德信地产则在东宸、西宸、东方星城、君宸等多个项目的开发上选择了协作形式。

“关于房企来讲，由之前的纯竞争转为协作，能够互相借力，必定水平上躲避投资风险，完成好处最大化。”一名曾与多家房企协作的业内人士分析。“并且协作还能够施展各家所长，把产品做到最好。”

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