楼市调控与去库存交织考验决策智慧

本报记者 李海楠

“金九银十”，是我国楼市传统的销售淡季，而在2016年，“金九银十”显得异常光辉残暴。自2016年3月以来，我国楼市连续火爆至今，值得一提的是，在北、上、广、深等一线城市严把限购底线的条件下，其房价仍出现火箭式上涨速度，同时，以苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）等为代表的二线城市今年以来也体现突出，日光盘频现之下，其房价也节节攀高，大有接棒一线城市房价高增的势头。

火爆的楼市体现亦让二线城市久违了的限购得以重启。2016年8月，南京、苏州、武汉（楼盘）、厦门前后对外公布了地方限购、限贷政策。而9月14日的郑州版楼市调控政策并未出现限购、提升首付比例等固定办法，而是环绕 “加速供地”“网拍熔断机制”“严厉落实预售证制度”“不得以各类借口分批、分次销售”等关键词铺开新政，让人看到了楼市调控的新方向。9月19日，杭州楼市限购政策落地实行，楼市调控正在重回限购的道路上快步前行。

至此，坊间环绕楼市调控该何去何从的议论逐步升温。在业内人士看来，房价的迅速上涨基于供需失衡的经济学理论，“哪里限购、哪里暴涨”的楼市怪圈背后实则储藏着基本经济学逻辑。

而在接纳本报记者采访的专家看来，如今中国楼市正面临楼市调控与去库存任务共存的交织问题，政策着力点也该各有侧重，同时需求兼顾考虑房地产市场的政策布局，防止纯真依附行政手段，应更加积极地施展市场本身用处。

房价上涨与调控的经济学关系

在我国房地产市场，“限购”与“涨价”接二连三仿佛正陆续印证着最近几年来限购陆续但房价疯涨的事实。在楼市调控政策并未放松的条件下，一线城市仍旧保持房价的迅速上涨态势，其背后的缘由究竟安在？

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接纳本报记者采访时直言，我国如今货币量相比较宽松，民间有大批投资意愿，但缺乏必要的投资渠道，加之过去十余年来通过购置房地产完成增值的现实典范案例陆续，大大激起了人们通过购置房产完成增值升值的预期。

关于这样一番表述，在房地产业内从业十余年，且在多家房企有过销售总监任职经历的业内人士赵充（化名）在接纳本报记者采访时也表达了充足承认。他以为，专家的概念直接点破了如今持币待购大众的广泛心理，实际上，这样的心理状态在业内一直被视为房地产市场迅速前行的基础之一。

“消费者买涨不买跌的心理状态实际上恰是民间投资希望借助房地产完成大幅增值预期的体现。”赵充告知记者，自2005年进入房地产市场，他完整地经历了中国调控楼市的十年光景，特别是在北京（楼盘）这样的一线城市，让他练就了一番领会调控与价钱变化奥妙关系的本事。

谈及楼市发展，择重点城市加以分析显得非常必要，国家层面临房地产市场的宏观调控亦没办法绕开重点城市的上涨案例。在赵充眼里，北京的房地产市场完万能够说是中国楼市发展历史的一面镜子。“除过经济发展本身因素和人口流动带来的客观需求以外，北京的楼市也与政策调控之间有着必定联络。”赵充介绍，2006年在业内被称为中国楼市的调控元年，即2006年5月17日“国十五条”提出了“7090”政策和首付比例不低于三成的请求。

赵充说，在2006年，北京的在售商品房的均价在每平方米7300—7600元之间，相较于如今全市新房均价每平方米4．8万元的价钱而言，只缺乏七分之一。而当年的“7090”政策，即90平方米以下的小户型占70％，其政策起初立意在于遏制大户型开发，而今年以来地方开始重提“7090”政策，则有意将这部分产品对接刚需及改良型需求。

两年后的2008年，历经两年政策影响的京城楼市客观而言真正站上了政策风口。赵充说，“2008年，北京的房价也可是涨到了每平方米1．2万元上下，而随后政府应对金融危机退出的四万亿救市政策却给楼市注入了强心剂。“四万亿救市政策中相当大一部分资金都流入了房地产市场，致使北京房价迅速上涨50％，均价逼近每平方米两万元。”赵充说，随后的房价普涨在全国上演，也奠定了接下来限购的基调。

2010年4月17日，“新国十条”拉开了全国限购大幕。随后，地方版限购政策纷纷落地实行；2011年1月26日，“新国八条”将首付比例提至60％，地方版细则也一并跟进。在赵充看来，自限购以来，北京不曾放松限购，且限购几回再三加码，好比通州的住宅限购和商住房限购，但都未对价钱构成本质性克制。

“限购以来至2012年前后，北京的在售商品房价钱长久保持在每平方米2．3万元上下，未有大变化。但自2013年以来，新一届政府未出台影响房地产市场调控的政策，全国房价都出现小幅上涨，当年北京在售商品房均价上涨了20％。”赵充说，2014年至今，不管是贷款利率的下调，还是呼应去库存下降首付比例，甚至契税的下调下降交易本钱等都对外释放了宽松政策信号，特殊是在今年以来，包含北京在内的一线城市和一些重点二线城市房价疯涨势头显著，其背后正印证了一个基本事实：任何政策的风吹草动都让房地产市场的价钱变得异常敏感，而限购如今对别传递的背后信号，在持币待购者看来，恰是该地区的房屋及配套的稀缺属性。

楼市调控与去库存应兼顾推动

针对此轮二线城阛阓中重启限购的政策影响，有概念以为，依照以往的限购经历，地方实施限购会带来必定的溢出效应，这关于三四线城市减缓库存压力会带来必定利好。

关于三四线城市高库存的构成，顾云昌对本报记者表示，自2010年提议于一线城市，随后在全国大大部分二线城市铺开的限购政策，实际上关于房地产开发企业带来了传导效应，好比促使其将开发重点转向三四线城市，由此带来了三四线城市的高库存。“但当时开发企业疏忽的一点是，真实的购房需务实际上仍逗留于一线城市和一些重点二线城市。”顾云昌说，由此一来，限购既形成了高库存又致使了一二线城市住房市场的房源出现构造性缺乏。

顾云昌以为，限购仍逗留于行政手段调控市场的层面上，距真正更好施展市场用处仍有距离。顾云昌强调，要下降购房门槛，鼓励购房，下降税收，好比下降二手房交易环节的税收，由此下降交易本钱。假如二手房市场由此活跃，将会对新房价钱构成克制。

而关于一线城市和一些重点二线城市持续采用限购、限贷等调控办法克制楼市火爆的做法，顾云昌说，如今，这些地区的供应和需求抵触依然非常强烈，之间的抵触客观存在，“既然供应侧改革层面请求的增加供应量没办法完成，那就只能克制需求，以均衡需求和供应的抵触。”

关于“哪里限购、哪里暴涨”的深条理缘由，顾云昌说，一是我国巨量的货币发行量和流动性而至；二是贫富差距的客观存在，财富缺乏投资前途。“宏观上，我们不能够持续加杠杆，也不能够超发货币，我们需求从其他方面着力，好比增加投资渠道，开拓投资渠道，金融改革等。”顾云昌说，一方面企业缺乏资金，另外一方面民间资金没有前途，这就需求国家层面拿出更多智慧加以处理，完成有用对接。

而关于去库存，顾云昌以为应当联合新型城镇化一并加以推动。“去库存是短时间的任务，也许两三年至三五年便可完成，而新型城镇化则是长久过程，就是要完成安身立命，关于已经进城的农民工要处理好住房问题，新进城的农民工也要提早考虑其栖身问题，我们一直以来的政策着力点都更偏向于对本地户籍住户的栖身问题，而未触及农民工群体的安身立命问题，这方面我们着力不多，究竟怎样做还需求政府更多考虑。”顾云昌说，再有，保证性住房也应考虑从库存中处理，即以保证房的方式完成去库存，好比公租房、租赁市场等，而不是以往通过大批新建保证房持续增加库存。

在顾云昌看来，就现阶段而言，行政手段必须配合市场本身用处才能够对房地产健康发展构成有用增进。而新房市场和二手房市场和租赁市场的盘活对三者之间都产生积极影响。他以为，施展市场用处就是要盘活市场，增进供应对接需求，施展中高收入家庭的改良需求用处，下降税收，减缓构造性缺乏，继而腾挪出空间和余力开发新的住宅，在确保价钱合理增长的条件下逐步成为良性循环。

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