楼市“高烧”背后：房地产信托再升温暗藏风险

2016年，房地产市场连续出现“高烧”现象，并将其热度迅速向金融行业传递。

随着着今年5月份以来各地“地王”频出，部分一、二线城市的房价正以使人咋舌的水平上涨。与此同时，沉静好久的房地产信任，也开始在2016年的后半程发力，发行市场陆续升温。

业内分析人士称，随着房价急剧下行，房地产信任市场的风险也慢慢积累。

楼市“高烧” 地产信任再升温

作为市场“嗅觉”最为灵敏的金融机构之一，信任公司关于市场变化的反响速度不可谓不快。2016年以来，地产市场的“高烧”一场接一场，此前已经逐渐淡出市场的房地产信任也乘着这股“东风”再度升温。

来自用益信任的统计数据显示，2016年1—8月份，聚集信任市场上合计发行595只房地产信任产品，发行规模达1549.16亿元；同比去年同一时代的规模1362.53亿元，涨幅达13.70%。

而来自国投泰康信任研究发展部的一份报告则显示，2016年以来，聚集房地产信任的发行规模和占比都呈显著的上升趋向。聚集类房地产信任从一季度单月百亿元的发行规模，慢慢上升至8月份的167亿元，聚集房地产信任的发行占比从年初的不到10%慢慢提高到8月份的17%。房地产业务已成为一些信任公司拉动今年盈利增长的首要业务。

事实上，房地产信任的升温与房地产行业的火爆水平成正有关。据记者跟踪了解，与以往较长时代处于资金信任投资领域最末位的排行不一样，今年5月的最后两周，从资金投向上看，这段时代成立的聚集信任产品中，房地产领域的投资正开始逐渐从低位上升。房地产领域的融资规模也从最末位的排名逐渐升至第二或第三位。而彼时，也是各地开始频仍爆出“地王”，地产价钱迅速上涨的时代。

值得关注的是，来自国投泰康信任的研究还显示，因为2016年以来大型房地产企业的低本钱融资渠道通行，信任公司此轮房地产业务的扩大过程当中，交易对手以大中型民营房地产公司为主。国投泰康信任的研究统计显示，截至今年8月1日，房地产企业发债7588亿元，同比上涨292%。另外，2016年上半年上市房企的银行贷款规模较去年同期亦大幅增长158%。所以，信任公司的房地产交易对手以未能通过发债、银行贷款满足需求的民营房地产企业为主，项目区位集中在以杭州、南京、郑州、南昌为代表的人口密集、房价涨幅较快的二线省会级城市。

战略不一样 行业内部现分化

尽管从整体上看，聚集房地产信任产品的发行重现上升势头，但此次信任业在房地产业务的扩大却并不是行业的广泛举动。

国投泰康信任研究发展部的报告指出：“如今发行房地产信任较多的公司，主要集中在市场嗅觉灵敏、且本来以房地产业务为主的信任公司。个体信任公司上半年成立的房地产信任规模占其所有聚集信任规模的近50%。”

另外，记者依据用益信任提供的有关资料发现，今年前8个月，四川信任、中建投信任和中融信任发行的聚集类房地产信任产品的数目位居业内前三，发行数目分别为123个、50个和40个；而这三家公司的房地产信任产品的发行规模则分别为175.17亿元、117.26亿元和257.91亿元。

统计还显示，今年前8个月，房地产信任发行规模达50亿元以上的公司包含了中铁信任、爱建信任、五矿信任、大业信任和杭工商信任。整体而言，今年以来发行房地产信任的公司有49家，在所有68家信任公司中占比达72%。

但是，在部分公司发力房地产信任业务之际，另外一些信任公司却对房地产信任避而远之。用益信任的统计显示，2016年前8个月，作为一家大型信任公司，平安信任只发行了一只聚集信任产品。部分中大型信任公司更是选择“零发行”房地产信任产品。业界在看待房地产业务的立场不合显著。

有业内人士向记者表示，如今在市场无风险收益率连续下行的背景下，房地产信任产品的平均收益率仍坚持在7%以上的水平，关于客户仍具有相当的吸引力。而这也也许是今年下半年以来部分信任公司再度发力房地产信任业务的缘由——试图提高公司的盈利水平。

风险隐藏

作为聚集信任产品中收益率相比较较高的种类之一，房地产信任一度成为市场的“骄子”。但随着房地产市场的调控办法陆续出台，和市场上陆续曝出的兑付风险事件中经常触及房地产信任，信任公司从2014年开始已逐渐紧缩有关业务。

华东地区某信任公司高管对记者表示，如今信任公司正面临转型，除过发展创新业务，关于传统的信任业务领域正加以严厉的风控。“好比房地产领域，我们如今几乎只做一线城市项目，而且关于详细项目标类型、交易对手的资质等都有严厉请求，而且还请求有典质物。”该人士指出。

关于房地产信任业务的风险，业内人士均抱有相比较苏醒的熟悉。除过此前陆续裸露的兑付风险外，信任公司眼下关于三、四线城市的地产项目广泛持谨严立场。而如今房价的连续高企，也令部分房价发“高烧”地区的政府祭出限购、限贷的政策，国投泰康信任研究发展部的有关人士就以为，政策风险是如今房地产信任面临的一大风险。

事实上，如今的房地产市场，在价钱陆续飙升的背后，风险也迅速积累。华夏地产研究中心就以为，今年上半年的房地产企业尽管收获了历史上最好成绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已呈现。面临陆续“加杠杆”的楼市，其中存在风险和泡沫正成为业界共鸣。更有地产私募基金业内人士向记者表示，如今政策“去杠杆”的趋向愈来愈显著，之前拿地—开发—销售的形式将愈来愈难赚钱，所以如今炒房的空间已不大，投资者和机构都应当关注其中的风险。

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