深圳楼市需求溢出：临深城市去化加速房企扎堆拿地

今年以来，楼市的诸多变化，也开始为部分地方加快去库存带来奉献。

这主要体目前一线城市周边经济圈内，也即核心城市外溢效应，这类外溢也开始从纯住宅项目传导到商住类物业。京沪深周边无一例外，经统计，惠州一个月就完成了将来三年的去库存任务。

在资金潮以外，供求关系无疑仍旧是影响楼市的重要因素，也组成了本期楼市外溢线路图。

高房价使深圳（楼盘）的购置力外溢向周边城市，惠州、东莞（楼盘）、中山（楼盘）在内的临深片区楼市同比出现量价齐升。炽热的市场也吸引了更多房企和购置力进入。虽然近期部分热点二线城市陆续推出限购政策，但易居研究院副院长杨红旭以为，中小城市不会急于推出政策打压。

深圳楼市在自己一路“高歌猛进”的同时，也带动着周边城市楼市上扬。

深圳市规划和领土资源委员会（以下简称“深规土委”）数据显示，剔除月初时豪宅开盘的构造性影响，9月以来，深圳一手房单日成交单价出现震动下行趋向，9月17日成交单价达60189元/平方米。在长久的价钱下行以后，深圳房价又重回“6”字时期。

楼市价钱不菲，房企却仍旧扎堆进入，陆续以高价拿地，进一步推进了深圳楼市价钱上涨。高房价使深圳的购置力外溢向周边城市，包含惠州、东莞、中山在内的临深片区与去年对比，出现量价齐升的局势。

炽热的市场吸引了更多房企和购置力进入。虽然近期包含厦门（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）在内的热点二线城市陆续推出限购政策以克制过热的楼市，但易居研究院副院长杨红旭以为，像东莞、中山等中小城市房价上涨“十年等一回”，政策打压其实不会急于推出。

环深片区量价齐升

越是邻近深圳的县区，房价涨幅越大。

从价钱上看，如今东莞市有23个镇区的房价已冲破“万元大关”，占全市镇区的七成，而在四年前，东莞市唯一长安镇一个区域单价过万。在2012年至2016年6月的四年半时间里，东莞市包含塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头和松山湖在内的7个镇区房价涨幅超出一倍。

东莞华夏研究部数据显示，今年8月，东莞住宅成交均价为14682元/平方米，环比7月上升3.61%，同比上涨54.69%。

中山市首八月涨幅为21.6%。华夏地产统计显示，今年1-8月，中山市新房成交均价为7209元/平方米，8月商品房网签均价为7600元/平方米。

而惠州市在临深的三个城市中房价涨幅最快，今年前8个月，惠州市新房成交均价为9085元/平方米，较去年全年增长42.6%。

东莞华夏总经理王英君以为，因为深圳市下半年新增很多豪宅项目，房价仍会坚持上涨态势，深圳的首置刚性自住需求外溢到东莞是必定，而下半年东莞估计有500-600万平方米潜在新增供给放量，成交估计大幅放量，出现供需两旺，成交量升价稳态势。

在今年二月出台的广东楼市“去库存”任务表中，惠州以高达1665万平方米库存量排全省第三，其在2019年前，需去库存105万平方米，去库存压力仅次于佛山（楼盘）。

半年事后，惠州给出了一份出人料想的答卷。依据华夏集团研究中心统计，截至今年8月底，惠州全市库存房源面积降至1088.54万平方米，环比下降3.27%。惠州市房管局数据显示，仅3月份，惠州全市就卖掉了17369套房，库存量从1665万平方米跌至1464万平方米，一个月就完成了将来3年的任务。惠州的去化周期也从去年年末的7.8个月降至八月底的4.2个月。

中山市的库存量则从去年年末的5.8万套降至截至2016年9月11日的3.3万套，去化周期从7个月在降至了八月底的4.3个月后，进一步缩短至3.8个月。中山华夏总经理邵鹏以为，在上半年经历了“猖狂，以后是镇静”后，下半年中山楼市有希望理性回归。

去化周期最短的城市是东莞，八月终其去化周期为3.3个月。而跟随金九银十到来，其去化周期有希望进一步下降。据东莞华夏研究部不彻底统计，在估计于 9月推货的项目中，过半楼盘来自塘厦、凤岗、松山湖、虎门等泛临深片区，供给量为4000多套，占东莞市比重近7成，而与之相反的是，东莞市城区、水乡片区供给的项目寥若晨星。

房企挤入临深片区

虽然推地规模被有意控制，但房企拿地热情不降。

据合富光辉东莞发展研究中心统计，今年上半年，东莞全市共成交8宗商住用地，成交总面积约29.5万平方米，同比削减32%；成交总金额23.6亿元，同比削减20%。

9月7日，东莞茶山镇横江村一商住地，被天津广宇发展(000537,股吧)以总价14.31亿元获得应用权，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率高达506%。这是继塘厦、莞城、樟木头以后，东莞市第四个楼面单价超出万元的地块。

惠州华夏地产监测数据显示，截至今年9月11日，惠州商住用地成交60宗，交易价钱过亿的有10宗。其中吉兆业溢价312%通过收购恺乐居获得古塘坳两幅地。

值得留意的是，吉兆业上述地块是其经历债务危机后初次公布拿地，以高溢价布局惠州，显示出其加码临深片区的野心。

华夏地产研究指出，房企大鳄频仍在惠州拿地，表示对惠州楼市发展前景看好。除过通过招拍挂方法获得优良土地资源，很多外来房企通过并购或收购本地房企的方法打开市场，包含恒大、碧桂园、融创和中海等排名前十的房企均以这样的方法进入惠州。

其中，碧桂园更是在惠州埋下重要棋子。前八个月碧桂园惠州公司共签约售房1.3万套，签约金额超出100亿，是全部深圳东楼市首个签约金额过百亿的开发商，其中十里银滩奉献成绩达到74.6亿元。

惠州华夏地产董事总经理钟志斌以为，品牌房企抢滩惠州扩展土地储备体现出了对惠州市场的信念，跟随高铁捷运化和深圳地铁14号线惠州段规划的落地，深圳东进战略和深惠同城的红利连续增强释放，深圳客在惠州的购置半径增大，除过临深区域，城区的深客比例亦有所提升，极大刺激了楼市繁华。

关于临深片区楼市的发展空间，深圳华夏地产研究中心总监王飞以为，在“深莞惠一体化”概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为将来的主要趋向，但临深区域的房产火爆局势会有所紧张。

这一方面，因为临深片区房价与深圳房价走势亲密有关，在深圳进行政策调整的同时，临深楼市会遭到影响，如今惠、莞、中的成交量、成交均价都开始出现安稳态势。

另外一方面，惠、莞、中房价自2015年发力至今，部分区域已完成翻番，这就与深圳周边一些区域相差不大，而在去年购置力中占到八九成的投资客，其利润空间被挤压。

另外，针对想要搭深圳楼市外溢的便车进行投资的购房者，王飞提示道，在交易前应充足考核楼盘周边的轨道通晓性、人口支持情形、二手房市场成熟度等基本面情况，仍需谨严入市。

郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。