三线楼市接过涨价接力棒

从7月份开始预热，8月份正式登场，三线城市接过“接力棒”，正式成为国内房价领涨板块。三线城市的房价大涨，会否成为这一轮房价上涨的开始，还是会成为“最后一棒”，在接下来的时间里值得认真视察。

文/本刊记者 甄爱军

　　热点三线城市大涨

让人想象不到的是，曾经的去库存困难户无锡（楼盘），如今已经荣登涨幅榜首位。而让人更加受惊的是，如今有愈来愈多的三线城市出目前涨幅榜的前列，房价上涨分散效应涉及范围更为普遍。

在刚刚过去的8月份，无锡以接近7%的月均涨幅排在涨幅榜的第一名。依据中国指数研究院公布的8月百城新建住宅价钱指数数据显示，8月份无锡均价达到9742元/平方米，环比涨幅达到6.76%。

而依据本刊不动产研究中心视察，在今年7月份，三线城市就已经开始崭露头角。依据7月百城新建住宅价钱指数不难发现，在环比涨幅前十位中，包含嘉兴（楼盘）、廊坊、昆山（楼盘）、盐城（楼盘）、常熟（楼盘）等5个城市，已与当时的热点城市如合肥（楼盘）、厦门（楼盘）、福州（楼盘）、济南（楼盘）等热点城市等分春色。而8月份涨幅榜前十名中，三线城市占了7席，占领显著优势。

另外，之前一直不太显山露珠的热点三线城市，8月份同比涨幅也不输给热点二线城市，有三线城市同比涨幅甚至与“领头羊”城市深圳（楼盘）相当。数据显示，2016年8月，住宅价钱同比2015年8月上涨的城市个数为71个，较上月增加9个。其中，惠州（楼盘）、深圳、东莞（楼盘）涨幅较大，超出40%；昆山、廊坊等5个城市涨幅在30%～40%之间；厦门、中山（楼盘）等5个城市涨幅在20%～30%之间；无锡、保定（楼盘）等10个城市涨幅在10%～20%之间；常熟、郑州（楼盘）等10个城市涨幅在5%～10%之间；马鞍山（楼盘）、南宁等38个城市涨幅在5%之内。

记者同时发现，8月份三线城市房价上涨速度特别显著。数据显示，8月份无锡和珠海（楼盘）的环比涨幅分别为6.76%和6.40%，这样的上涨速度可与2015年巅峰时代的深圳叫板，超出4、5月份厦门、合肥、苏州（楼盘）等热点城市领涨时的幅度。记者发现，上述三个热点二线城市在4、5月份最高涨幅在5.8%左右，比目前的无锡要低一个百分点。

表1 8月份新建住宅均价环比涨幅前20位城市

城市 环比涨跌 样本平均价钱

(元/㎡)) 样本价钱中位数

(元/㎡))

无锡 6.76% 9743 9017

珠海 6.40% 17922 18000

昆山 5.40% 12731 13000

廊坊 5.34% 9737 9000

佛山（楼盘）4.86% 9968 9112

上海（楼盘）3.87% 43420 37000

东莞 3.85% 13031 12000

杭州（楼盘）3.71% 18340 17000

济南 3.70% 9518 9150

芜湖（楼盘）3.68% 5776 5600

石家庄（楼盘）3.62% 7992 7625

惠州 3.51% 9145 9200

福州 3.45% 13389 13720

南京（楼盘）3.41% 18913 19400

天津（楼盘）3.32% 12716 11000

常熟 3.21% 10046 10750

合肥 2.78% 9968 9225

厦门 2.63% 27977 29000

郑州 2.37% 10093 9702

青岛（楼盘）2.37% 9062 8250

数据起源：中国指数研究院

　　热点一二线城市略降温

而反观热点城市，遭到调控压抑，在8月份体现得中规中矩。

数据显示，在排名靠前的城市中，热点城市仍占领一席之地。8月份，上海以3.87%的环比涨幅排名第六，另外，杭州和济南也分别以3.71%和3.70%的环比涨幅挤进了前十，分列第八和第九位。另外，包含福州、南京、天津等热点城市，8月份环比涨幅也达到了3.5%左右。

可是记者进一步视察发现，热点城市在8月份出现降温现象。7月百城新建住宅价钱指数数据显示，7月份合肥、厦门、福州和济南等热点城市，环比涨幅在3.80%～4.17%之间，较8月水平稍高一些。另外，厦门、合肥、苏州等热点二线城市，在4、5月份的环比涨幅最高曾达到5.8%左右，较8月水平要凌驾两个百分点。

业内人士分析指出，二线热点城市房价走势稍显降温，这在道理当中。分析指出，包含苏州、南京、厦门等城市在此前一段时间内纷纷出台政策收紧调控，为市场降温。如在8月11日，南京和苏州同时公布新政启动楼市调控，南京首创性公布了“摇号拿地”政策，苏州则重启限购政策，成为第一个限购的二线城市。

而跟随厦门实行限购办法，和武汉（楼盘）实行限贷政策，二线热点城市调控加码。8月31日，厦门宣告实施限购政策，针对拥有2套及以上的本市户籍住户家庭，和1套及以上的非本市户籍住户家庭，和没办法提供购房之日前两年内在厦门逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社保障明的，实行限购。武汉则在同一天公布限贷政策，规定在武汉拥有1套住房的住户家庭，再次贷款买房，首付提升至4成。另外，拥有两套住房的，一套结清一套另有贷款，再次请求贷款首付为4成；而拥有两套及以上房产的，且贷款还没有结清，则失去了请求贷款的资格。

表2 8月份十大热点城市新建住宅均价变化情形

城市 环比涨跌 同比涨跌 样本平均价钱(元/㎡))/ 样本价钱中位数(元/㎡)

上海 3.87% 22.64% 43420 37000

杭州 3.71% 14.29% 18340 17000

南京 3.41% 32.67% 18913 19400

天津 3.32% 17.94% 12716 11000

深圳 2.05% 43.01% 54478 54450

成都 1.98% 0.08% 7822 7100

武汉 1.90% 23.26% 10365 9700

北京（楼盘）1.62% 15.22% 38926 33000

广州（楼盘）1.24% 5.95% 18069 14550

重庆（楼盘）(主城区) -0.24% 1.70% 7125 6630

　　房价“赶顶”还是轮动

三线城市房价大涨，这意味着什么？是这一轮房价上涨趋向走到尽头的信号，还是房价轮动的一个开始？

政策方面，政府对热点城市的调控出现收紧趋向。在8月3日，国家发改委公布《更好施展投资对经济增长的关键用处》，表示要进一步增进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度；尔后，热点城市调控陆续加码，苏州、南京、厦门等地政府均出台提升二套房首付比例、调整土地竞拍方法等政策，平抑房价涨幅；而武汉则出台限贷办法，以对市场进行降温。在热点城市楼市连续高温情形下，房地产调控力度将进一步加大，但同时跟随市场传导效应陆续呈现，将来或将有更多城市参加政策收紧行列。

在价钱走势方面，专家猜测短时间上涨几率很大。跟随楼市进入“金九银十”的传统淡季，市场供需两头整体将连续下行，所以房价上涨趋向有希望连续，特别是政策还没有收紧的三线城市，极有也许会坚持原有惯性，在今年三季度末、四季度始创下今年的高点。所以从短时间来看，房价并没有下行之虞。可是也有专家指出，假如房价上涨过快，或许去库存已经获得本质性的进展，不消除调控政策出现大面积收紧情形，届时，房价将迎来调整格式。

购房者如何应对？尽管热点城市房价出现微幅调整，但充其量只是涨幅减少罢了，上涨趋向其实不会转变，所以关于自住型需求来讲，还是应当依照既定节拍来实行置业筹划，如经济实力达到购房请求，能够寻觅适合的项目择机出手。而关于房价已经处于迅速上涨三四线城市，是不是值得追涨，则应当依据本地的经济发展情形来综合推断，关于有足够经济实力做支持的地区，如东莞、珠海等城市，追涨风险相比较较小。

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