下一波地王潮蓄势待发“去年遭嘲笑的老地王都已幸福解套”

■本报记者 王冰凝 北京（楼盘）报道

纵使多个城市接连出台史上最严楼市政策，但也难以阻挡地王猖狂刷新的脚步。

9月8日，19家房企通过3个小时173轮竞价后，中锐地产以溢价185.34%，楼板价为18050元/平方米的价钱拍出无锡（楼盘）单价地王。

事实上，上半年宽松的融资环境和火爆的房产销售，让很多大型房企可动用资金创下历史记载。而手握巨资的房企们在库存迅速清空的大背景下，仿佛已经开始持续酝酿下一波地王潮。

“地王陆续刷新，是这一轮房价飙涨的主要推手。楼市泡沫不言而喻，风险也愈来愈大，然而，在新的能够替换房地产支持起中国经济的产业出现之前，楼市泡沫不会随便马虎幻灭。”刚刚履新的阳光100总裁、“万通六正人”中最后一个退居二线的创始人林少洲告知《华夏时报》记者。

　　新一轮地王潮来袭

2016年明显是中国楼市有史以来最火爆的“地王年”，而地王潮至今仍未退去，新的地王依然来势汹汹。

9月8日，除过中锐地产以溢价185.34%，楼板价为18050元/平方米的价钱拍出无锡单价地王以外，同时，梁溪区丁村管巷地块通过97轮被融侨地产以14.4亿元，溢价率269.23%竞得，该地块楼板价为13581.57元/平方米，是无锡土拍史上溢价率最高的一块地。

而就在前一日，9月7日上午，东莞（楼盘）茶山镇横江村一宗编号为2016WG021号的商住地正式进入交易阶段，引来16家房企争夺，历经212轮竞拍后，由天津广宇发展(000537,股吧)股份有限公司以14.3亿元总价拍下，折合楼板价12119元/平方米，溢价率高达501.71%。这也是东莞继塘厦、莞城、樟木头地王以后，第四个超出万元/平方米楼板价的地王。

而地王猖狂制作数目最可观而且依然蓄势待发的城市则是郑州（楼盘），8月18日，郑州北龙湖区域的13、14号地块，再次刷新了地价纪录，其中14号地块夺走郑州土地市场总价、单价、楼板价“三料冠军”称号，同时也创出郑州土地拍卖史上最长竞价时间纪录。

宽松的融资环境和上半年火爆的房产销售，让大型房企可动用资金创下历史记载。财报显示：截至2016年6月底，碧桂园可动用现金约493.9亿元，尚有约1457.8亿元银行授信额度还没有应用。中国恒大手持现金更为惊人。截止到今年6月底现金总额为2120.0亿元，未应用银行授信额度为1260.1亿元，共计高达3380.1亿元。

截止到今年6月底，恒大、中国海外发展、万达、万科等15家大型房企手持现金共计超出8740亿元。其中可统计的10家公司，未动用的银行授信超出8730亿元。二者共计超出1.7万亿。

　　地王加杠杆揭秘

大型房企手中之所以广泛盆满钵满，主要缘由就是宽松的金融环境，和由此被逼上高位的房价。

杠杆资金成为中国楼市最大推手，在不动产领域体现尤其显著。据统计，截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地都超出200亿元，共计拿地金额为4093亿元。整体看，对比2015年同期的1864亿元上涨了120%。不言而喻，2016年以来，房企们都在加足杠杆投资购地。

深圳（楼盘）市房地产研究中心高等研究员李宇嘉指出，近期，民营房企一再以数倍于自己销售额的资金斩获“地王”，销售回款缺乏以支持，通道资金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件，让借助互联网通道的保险资金及银行理财，加杠杆进入土地市场，其展开资本运作的形式大白于天下。

同策询问研究部总监张雄伟表示，房企愈来愈多通过金融机构场外配资“加杠杆”方法进行拿地，从如今热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象愈来愈多。好比，政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，关于开发商来说只需首付25%，通过金融机构场外配资25%或许更多比例“加杠杆”方法进行拿地，甚至不吝本钱制作“地王”。

　　地王们赌“幸福解套”

新地王们之所以如此放胆一搏，主要也是缘由是依然看好房地产后市。

“目前很多地产商手里没地，既然有外部资金支持拿地，不如撒手一搏，总比坐看其余企业赚钱强，再说，曾经在去年还被讥笑被套牢的老地王，目前不都已经幸福解套了。”一大型房企有关负责人告知记者。

2016年年初，克而瑞统计数据显示，在跻身2013年、2014年总价、单价地王TOP10的37幅地块中（有部分地块同时位列总价、单价地王序列），如今只有11块地进入销售阶段，占比缺乏30%。其余大部分地王尚处于开工未售、或是未开工的状态，甚至还有少部分地王的土地一级开发还没有结束。

据统计，2013年和2014年的总价地王、单价地王，均未进入销售通道。如2013年的新鸿基上海徐家汇(002561,股吧)地王、2014年的中民投上海（楼盘）董家渡地王等全国总价地王，主要受开发规划所累，所需资金量高，乃至施工进度较为迟缓，其中新鸿基地王至2015年末还在寻找贷款支持项目建设。单价地王方面，2013年6月，苏州（楼盘）诞生的5.1万元/平方米的袖珍地王至今仍未开工。而2014年北京华嘉胡同单价地王也只是开工未售，老地王们直到2016年年初大部分还在苦等板块升值。但短短几个月时间，老地王们就幸福解套了。

近期，银监会、证监会、保监会相继增强通道监管，以控制“加杠杆”。如6月证券公司风控“新规”，7 月银行理财“新规”和近期保监会标准险资一致行动听投资等。

“从预期影响来看，跟随政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制作地王的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不只仅会涉及房企本身，还会涉及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。“张雄伟表示，一旦楼市进入调整的阶段时，全部市场有也许会出现跌声一片，批量的“地王”项目有也许所以而堕入困局，系统性的金融风险极有也许会爆发。

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