观点指数|深圳8月报：史上最冷一月新房量跌价涨中的供需寒战

虽然成交低迷，8月份深圳（楼盘）新房均价仍达到5.77万平方米，环比上涨1.8%，增幅乏力主要因为豪宅成交削减。

概念指数 进入传统旺季，继7月份新房成交量下跌后，深圳经历了史上最冷清的一个月。

据深圳规土委监测，2016年8月，全市新房成交量大幅下滑至2312套，环比削减22.5%；成交面积23.3万平方米，环比削减25%；均价5.77万元/平方米，环比上涨1.8%，同比上涨59.7%。

8月份存在显著的产品成交散布线，即上半月受益于高端项目成交，均价高达6.38元/平方米；下半月因为刚需盘集中成交，均价降至4.78万元/平方米。在这类不稳固成交构造的用处下，8月深圳住宅市场成交量也跌至“历史同期最低水平”。

成交量连续下滑也不可防止给开发商的销售成绩带来影响。

概念指数发现，排名前五的开发商单月销售额，均较7月份环比下降50%左右。鸿荣源、华裔城依仗连续推盘跻身第一梯队，受困于股权之争的万科则由第二降至第三。

在8月份告一段落伍，开发商将越来越多的希望依靠于马上到来的“金九银十”，其中9月份全市有近20个项目入市。需求一提的是，如今购房者对房价仍高度敏感，开发商的定价上下将直接关系到他们是不是下定决心入市。

唯独出现稳固增长趋向的是二手房成交。数据显示，期内二手楼盘均价为5.68万元/平方米，冲破3月的最高值，创下历史新高。

前十房企销售腰斩 万科跌至第三

8月份，最显著的变化是排名前十的开发商销售总额仅在84.2亿元，环比下跌幅度41.97%。同时，万科被推售相比较积极的鸿荣源、华裔城挤落，跌至第三。

鸿荣源的上位，得益于龙华新区壹城中心的连续热销。项目8月20日推出六区产品，合计货量718套，并于当天售罄。

概念指数统计，壹城中心8月累计为鸿荣源奉献成交金额多达10.09亿元，占公司总额75.86%。

在深圳市场沉静已久的华裔城，过去3个月依仗南山项目连续两个月进入前三。其中，期内天鹅湖1号累计奉献6.54亿元，香山美墅则奉献4.56亿元。

一贯在售资源丰富的万科虽然成交面积1.92万平方米仅次于鸿荣源，但因为均价因素，单月仅成交10.19亿元排名第三。

进入8月下旬以来，万科慢慢加大推售力度，包含HBC汇隆中心、瑧山道等中高端项目均在入市清单内。据

概念指数了解，HBC汇隆中心开盘去化率达九成；香蜜湖的瑧山道已开放营销中心，项目货值高达百亿，将成为万科成绩的重要起源之一。

其它入围开发商包含华润置地、深铁、银河、招商、深业等，大部分保持了旗下项目标连续销售，但整体销售额均出现必定下滑。

8月旺季，开发商有意无意削减推售力度。跟随9月份的到来，这类现象或有所改良。

新房成交狂跌 供需两边僵持

8月份，深圳新增11个住宅项目公布出售，新增面积约26.7万平方米，环比大幅上升51%。可是全市仅成交2312套新房，环比下降23%，创下历史同期最低水平。

从单周成交量看，8月份各周分别为682套、601套、488套、321套、708套，其中321套创下3个月以来新低。

市场分析以为，这主要遭到深圳前期推盘速度较慢，入市量保持身份和“325新政”长周期的影响。

概念指数了解，此前6、7月份，全市新增出售量均低于26万平方米，7月份甚至低于20万平方米。

虽然成交低迷，8月份深圳新房均价仍达到5.77万平方米，环比上涨1.8%，增幅乏力主要因为豪宅成交削减。

深圳华夏在一份研究报告中指，全市成交套数前十楼盘均低于6万元/平方米。同时，8月每周销售率处于比较安稳的状态，“定价相比较合理”的项目获得相比较乐观的销售率，体现出购房者对价钱的敏感度高。

此前有报道援引开发商说法称，深圳楼市“应当不会存在下调价钱的也许”，除过极个体开发商，大部分开发商的资金景况都是富余的。

另外，深圳市政府日前发布的“1+2”系列文件，大大下降了深圳得入户门槛，深圳也由此成为一线城市中入户要求最宽松的城市。依照深圳2016年筹划，全市有希望新增入户人口38万。这批新市民的入驻，无疑会拉动楼市需求，这也使得房价下降缺少动力。

在楼市连续调整的情形下，开发商出现出摸索市场温度的心态，主要体目前营销动作方面。数据显示，9月份估计深圳有接近20个项目入市，供给量较前期有显著上升，同时很多项目也开始开放营销中心或样板间。

以9月3日为例，全市仅华苑、吉兆业城市广场3期开盘，其他包含信义金御半山、宝能第宅、远洋新寰宇均开放样板间，万科臻山府、宏发天汇城则开放营销中心。

考虑到在“金九银十”，开发商在加大推盘量的同时，也会推出相当部分的购房优惠，这或将刺激购房者下定决心入市。

对比于新房成交的低迷，近期深圳二手房则展现出截然不一样的状态。

据深圳华夏统计，截至8月31日，深圳全市二手住宅成交7173套，成交面积59.48万平方米，环比分别增加23%、22%，为5月份以来的最高位；均价5.68万元/平方米，环比上涨2.85%，创下历史新高。

从全市各区的房价更改情形来看，期内七个行政区的价钱所有上涨。其中龙华涨幅冲破4个百分点，领跑全市。

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