直击业绩会|李思廉：富力握有大量旧改项目没必要追着地王

李思廉透露，富力已经握有大量的旧城改造项目，正在等待政府审批，程序走完后，预计在广州（楼盘）会有体量达一两百万平方米新增土地，“所以也就没必要追着地王了。”

观点地产网 “你们还年轻，不知道房地产行业拿地是个很复杂的事情，不是有多少钱说买地就可以买地的。”

在8月24日于香港四季酒店举办的富力地产2016年中期业绩会最后，被追问对目前土地市场看法的董事长李思廉，有点感慨地对现场的媒体表示，现在公开市场的土地很贵，“动不动就要血拼”。

虽然在房地产行业，能买到位置好、价格低，而且利润率在15%以上的土地，就可以说是“赢定了”，但是在目前的情况下，要不买错地还是不容易的。数十家开发商抢夺一块地这样的血拼，对于一直强调不拿贵价土地、谨慎购地的李思廉来说，是有风险的。

所以，在今年上半年一浪接一浪的地王潮中，虽然也表示要聚焦一二线，但富力始终保持“淡定”。整个上半年购置土地的金额仅54.7亿元，新增的可售面积约149万平方米，平均价格仅3700元/平方米，更没有所谓的地王项目。

但作为一个房地产企业，土地是发展扩张的前提，不拿地王可以，不拿地却是不行的。于是，不希望买错地的李思廉似乎已开始将获取土地的方式倾向于可以有足够时间考虑地块成本与利润的并购、合作。

观点地产新媒体了解到，去年就已有几个深圳（楼盘）项目在谈的富力，今年上半年终于通过收购一家公司曲线进驻深圳，获得了体量数十万平方米的土地储备。

而在大本营广州，李思廉透露，富力已经握有大量的旧城改造项目，正在等待政府审批，程序走完后，预计在广州会有体量达一两百万平方米新增土地，“所以也就没必要追着地王了。”

退出广州地王与揽下大量旧改

对地王“避而远之”是李思廉一直以来在土地购置上强调的态度。

最可以表现这一点的就是，当在业绩会上被问及有没有参与竞拍前几天广州的新单价地王时，李思廉笑着打趣道，富力有拿该地块的资料了解过，但是没有报名拍地，“因为报名的企业很多，我们预计会抢得很厉害，所以索性连报名费也省了”。

数据显示，目前在富力3820万平方米的土地储备中，广州的土储货值占比仅7%。在土地资源日渐稀少的一线城市，很多希望进一步扩张的企业都不得不参与抢地，说要扩大在珠三角影响力，但在广州大本营土地储备已经不多的富力却能说不拿地就不拿地，也是颇让人好奇。

对此，李思廉透露，其实目前富力在广州已经握有了大量的旧改项目土地，只是现在还在等政府审批，预计明年政府放开这一市场之后，富力就会是其中一个受益者。而且接下来审批过程结束后，富力在广州的土地储备将新增一两百万平方米。

所以，袋中有余粮的富力才不急于为了获取土地而被迫参与热门地块的争夺，以致最终抢到的还是利润可能不高，风险却大的地块，“我们一般要看到毛利率在30%以上的项目才做的”。

不过，有意思的是，在业绩会当天有消息传出，强调不拿地王的富力转让了手中的20%股权，全盘退出了广州亚运城（楼盘）项目，而该项目恰恰就是7年前富力联合碧桂园、雅居乐、世茂集团、中信一起斥资255亿拿下的轰动一时的地王。

业绩会上观点地产新媒体问及此事时，李思廉似乎有点无奈地表示，确实已经签了协议，因为觉得股东太多，大家都没有花心思在项目上，所以经过友好协商后富力地产就选择了退出。而且李思廉还表示退出项目其实是一种双赢的选择，接下来还会陆续有一些股权的变化。

只是，当问及会不会是因为项目销售六年来一直没有盈利甚至处于亏损状态才选择退出时，李思廉却以不便代表5家企业回答为由，拒绝正面回应，仅表示这其实对于5个股东来说只是小事。

曲线拿地进军深圳

说到土地市场，不得不谈到深圳。在过去半年中，深圳不仅房价蹭蹭蹭往上涨，还一连刷出的几个轰动全国的地王，市场热度让大小无数房企垂涎，却又因疯狂的地价望而却步。

据富力上半年业绩报告的新增土地一栏中，却悄然出现了两个平均土地价格均在万元以下的地块项目。

资料显示，富力上半年新拿下的这两个项目分别为深圳下李朗和白泥坑项目，富力所占项目权益均为65%，两个项目建筑面积共计24.8万平方米，可售货值达76亿元。

去年就表示希望进驻深圳且已有几个项目在谈的富力终于如愿以偿，自然成为业绩会上大家关注的焦点。

在现场媒体的追问下，李思廉更松口表示，其实该两个项目是富力收购了一家公司所得，且该公司名下共有7个项目，共计数十万方的土地，目前作为其大股东的富力自然也将接手这7个项目。

但目前只有下李朗和白泥坑两个项目的手续时已经完成了的，所以富力才将这两个项目单独列了出来，另外的5个项目要完成对接则还需要一点时间。

同时，已完成对接手续的两个深圳项目未来几个月就会推出第一期大概几万平方米的货量，今年的在建面积就可到10万平方米左右。

此外，表示要扩大在大本营珠三角影响力的李思廉还透露，深圳之外，未来还会通过在珠海（楼盘）并购一些公司来获取土地。

在要着重扩张的华东及京津地区，富力还专门成立了北京（楼盘）公司，并且派驻团队，以便等待合适的机会在扩充土地储备。

然而，在土地获取上顺心的富力，在回A之路上似乎确并不如意。去年9月递交IPO申请书至今已有近一年，提到目前进展时，李思廉只得无奈表示目前还在排队中，预计还需要两三年的时间才能得到正式回A的“诏书”。

以下是广州富力地产股份有限公司2016年中期业绩会现场提问实录：

现场提问：毛利率相比去年同期的下跌了多少？预期下半年会不会上升？富力地产融资成本相比2015年全年是下跌了的，但和去年同期相比是升还是跌？预期下半年内地房地产的走势是怎样的？公司未来有什么土地策略？

李思廉：我们拿地地都是谨慎的原则，基本上不参与所谓行业“面粉贵过面包”的情况，大家都可以看到我们基本上都没有参与到一些地王里的。

全年毛利率方面，如果是同期我们是下降了的，去年上半年是31.5%，今年上半年是27.1%，下降了3点6个百分点。这主要是一些利息支出增大了，但是全年的合约销售增加，交楼增加，有信心全年的毛利率会跟去年持平。

李启明：国内的融资成本去年到今年是已经慢慢下降了，公司国内的融资渠道也扩大了，所以整体融资成本是降低了。境内是由7.8%降到6.57%。

李思廉：过去的6至12个月，中国很多的地价格都涨得很快，很多城市都出现了地王，面粉贵过面包。这种现象下，几乎看不到任何理由房价会下跌，因为周边的地价实在是升高太多，地价不是升了10%、20%，很多是成倍的增长。这个现象发生得这么频繁，所以我们预计楼价都是平稳增长的。

现场提问：今天听到一个消息说富力地产要退出广州亚运城项目，而且要将自己20%的股权转让给雅居乐，碧桂园，世茂和中海，这个消息属实吗？如果属实，公司为什么会在这个时候退出？

另外想了解一下公司目前回A的进展？公司在深圳已经有两个项目，另外还在协商的一个逾一百万方的项目下半年是否能落地？

李思廉：深圳的项目今年的在建面积不会很大，应该在10万平方米以内。

广州亚运城的退出，我们是签了一些协议的，最主要的原因是项目的股东太多，不是太好，经过商量之后，我们觉得适当地退出，对几方都会更有利。

关于A股，我们在2015年9月份的时候递申请排队大概是排在700多位的位置，要看证监会批准的进度，如果按现在的情况可能要等两三年，因为中国在这方面有证监会的政策，我们基本上只能等证监会提高速度来定这件事情。

现场提问：去年全年的利润率有34%，下半年入帐的项目会不会受到之前价格或者是去库存的影响？

另外公司报表里说到提高盈利能力，目前净利润率在10.8%，有没有想过提升？会不会在其他方面让融资成本再降低一点？

公司在报表里也有说要补充土地储备的，刚才说会以广东为主，有些企业说要拿100亿拿地，富力现在也有330多亿的现金流，预计会花多少去买地？

李思廉：其实买地主要是看市场的情况，无论是100亿、200亿还是300亿，不是说想买就买的，每一个项目都要有综合的分析，每个公司都有一个自己的接受价格。

我们在买地方面会把握住毛利率是30%的项目来做，现在看来暂时比较容易做到的地区，首先是华东和京津地区，会集中精力在这两个区域。

广州的话，我们有大量的旧城改造项目在手里正等政府审批，相信在未来一年广州会开放这个市场，我们会是其中一个受益者，所以就不需要追着广州的高价土地。

公司2015年的净利润率是15.2%，今年全年的交楼目标是大概是420万平方米左右，下半年交楼的项目有约210万平方米，大部分交楼的有80%的都已经卖出了，看到的数据显示，我们全年达到这个净利润率应该是可以的。

毛利率也是一样的情况，去年的毛利率大概是33.8%，全年交楼之后我们可以保持这个数字的。

关于融资成本，之前有150亿比较高息的都已经化解了，现在剩的24亿相对成本是比较低的，整体来说市场的融资成本都是下降的。现在公司融资成本是6.75%，我相信在年底可以继续优化利息的。

现场提问：上半年买的地有两块是深圳的，公司的策略是不是想买一些深圳旁边的地，等地价上涨的时候可以拉升你们的地的价值，赚多一些利润？

另外这个项目公司权益只有65%，是不是希望找一些合作的企业分摊风险，公司是不是一线城市就会找其他的企业合作？

李思廉：其实现在做房地产，买地是很庞大的工作，我们买的深圳的两块地其实是收购了一家公司的，现在我们是大股东，这家公司里面有七个项目，现在说的这两个项目是已经拿到了手续地，所以就将其单独拿出来。另外五个项目要完成还需要一些时间，七个地块建筑面积加起来有大几十万平方米的。

我们全国买地重要次序是分五个片区考虑的，第一个选择是华东，我们会在华东区现有的南京（楼盘）、上海（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）这几个城市扩大，因为那边现在的交通很发达，在一两个小时的交通圈里面人口、GDP不错的城市，我们都觉得是可以做的。我们都已经进入了两三个城市，在未来12个月中陆续提供销售贡献。

第二个选择是京津地区，就是北京和天津（楼盘），今年上半年天津和北京的表现都非常的强劲，售价比预期升了10%到20%，在未来交楼的毛利都是有保障的。

第三个是珠三角地区，除了已经公布的收购的深圳的土地，实际上我们还会并购一些珠海公司，增加我们珠三角的影响力。

另外是太原（楼盘）地区，我们在太原的销售也都非常强劲，在未来几年应该都会是地区内的前三甲。

海南（楼盘）是我们深耕很久的地方，土地储备很多。今年上半年海南的表现也很强劲，我们有信心未来几年对公司都是有业绩贡献的。

2017年年底海洋公园会开放，我们也都会得到一些开发的土地，在海洋公园的投入，在这方面公司是主要得益者。我们会分开每个区域来慢慢增加公司的土地储备。

现场提问：刚才讲到富力退出了广州亚运城的地王项目，几年前用这么高的价格参与到这个项目中，会不会觉得是当时预期太乐观，是策略上看错了？

李思廉：亚运城的退出我们觉得会是一种双赢，因为股东太多，大家都不会花心思在上面，未来陆续还会有一些股权的变化，我们退出都是友好协商的，差不多是打个平手吧。我们几个股东都是好朋友，大家商量了之后，我们就退出了。

现场提问：会不会觉得当年大家这块地拿的价格太高了？

李思廉：不会，对一家公司来说，会计上的损益很细微，对我们五家公司来说都是一个小事，如果是股东太多大家都不会花精力在上面，你指望我，我指望你，不如少一点股东比较好一点。

现场提问：您怎么看广州楼市？

李思廉：一个城市的楼价受很多因素的影响，包括升不升，居住，经济发展，政府控制楼价的决心等。目前在北京升一轮之后，上海也升了一轮，深圳升得更多，大部分人都预期广州也会有一轮涨价。富力就守住自己的项目，如果升我们也是得益者，也是希望的。

现场提问：上半年公司进入了深圳，下半年在深圳的投入比重有多大？整体来说，一线城市占富力土储的比例有多少？

李思廉：北、上、广、深四个一线城市，现在是很难在公开市场竞拍到土地的，按面积来说，我们公司大概有四成左右，是将周边的一些地区都计入的，比如说北京、广州，有一个辐射区域。

深圳在过去的一年中升幅是比较明显的，由于政策上或是政府对高科技的支持，深圳仍然在中国改革开放的最前端，在吸收高素质人才和鼓励市场方面，确实是优于其他城市的，所以它的房价升得非常厉害。这一轮也有了很强劲的上涨。

现在对一线城市我们也有一些倾斜，富力也在北京成立了一些公司，也派了一些强的团队去等待机会买多一些土地储备。

现场提问：深圳的项目什么时候会入市？

李思廉：接下来这几个月会推出一些货量，第一期大概是几万平方米而已。

现场提问：从报告看到富力的土地储备会集中在一线城市，近期一些城市政策开始收紧，例如限购，会不会担心之后会对你们有影响？

李思廉：借用现在很多经济学家的术语，其实国家调控已经成为了房地产这个行业的常态，如果你没有能力抵抗这些调控你也就没有资格来玩房地产了。有规模的上市房地产商，基本上都习惯了调控，不会太担心。

而且房地产已经不可置疑是中国的支柱产业，政府在这方面绝对会有度的，无论是政策还是资金方面都是双向的，有调控，也有放资金进到这个行业。我们合理得乐观，稳打稳扎，在很长的时间里房地产都是一个不错的行业来的。

现场提问：有信心完成全年目标吗？销售均价方面会不会有压力？公司现在的可售货值有多少？目前公司的负债率是多少？刚才也说到公司回归A股可能要等两三年，有没有其他的一些板块的上市计划？

李思廉：我们2005年上市，都等了差不多11年，已经等习惯了，也不会特别心急。我们都看着中国政府的一些政策的宽松程度，暂时还是排队为主，现在大概是排在七百多位，大概要排两三年。理论上来说，始终都是要给大家回去的。

上半年到7月份我们大概是卖了340多亿，未来5个月分摊下来每个月就是卖50亿左右，目前的进度是正常的。我们希望按照计划完成销售目标，在公司的管事模式里面，这个是最合适的，有效地控制住目标，完成我们的均价、毛利润、净利润，这也是大部分投资者都乐于看到的。

均价是没什么压力的，上半年富力的均价大概是1.2万元/平方米左右，还是可以的，在计划之内，如果单单是销售均价比预期好一些的。

货值方面，如果加上原有的那些，我们手上的可售货值超过700亿。

以现在的会计准则，我们的净负债率大概是150%多一点，如果酒店物业可以重新估值，剔除一些其他的影响，大概是130%多一点。但是现在我们手上的现金很充裕，所以净负债率比同行高一些我们也是没什么压力的。

现场提问：公司中期派息比价高，为什么不多留一点资金来应对后面一线城市土地价格时获取土地呢？上半年公司的负债增加了约300亿，而买地用了55亿，是不是留着资金之后买多一些地？很多地产商都有在香港买一些资产做对冲，你们有没有考虑在香港买一些资产？

李思廉：香港暂时是没有考虑的。

现在我们手上的现金比较充裕，我们也看着现在的市场发展，过去的12个月，我们在中国发行了430多亿的债，平均利率约是4.7%，在我们的历史里面已经是最便宜的。

过去一年，我们也将这些便宜点的钱还了比较贵的钱，让公司在年终时的融资成本大约下降到6.57%，年内的目标是将公司的整体负债利息降到6%左右。

手上的钱多，进可攻，退可守，如果是没有特别的项目，我们会适当的处理一些比较高的到期的信托。这对整体的会计报表都会有比较好的表现。

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