招商蛇口的“旧生意”

考虑到一二线城市的稀缺性，地价的定价具有极强的刚性，跟随地价大幅上涨，房地产公司存货的价值也将水长船高。

概念地产网 过去两个月关于招商蛇口是劳碌的，从公布全新品牌主张“城市生长的力气”，到邮轮“银影”号航次开售。而最新消息显示，这家央企在南山蛇口开发的豪宅项目也正式对外出现了。

8月18日下午，招商蛇口在香港为“双玺·时光道”举办路演，明确旗下号称“第5代城市顶级豪宅”将于近期向外界开放。

当天列席的嘉宾声威能够说明招商蛇口对项目将来销售情形的珍视。除过深圳招商地产(000024,股吧)若干领导列席，坐在前排的均是来自代理行、参谋公司、广告公司和电视媒体等企业有关负责人。

房地产开发业务关于招商蛇口而言其实不生疏。1984年，招商地产成为最早的房地产公司之一，32年的战略布局、品牌影响力甚至开发项目撑起了它500亿的规模。眼下，这门“旧生意”仍大有重装待发的趋向。

招商地产生意与顶豪

据概念地产新媒体了解，双玺项目位于深圳（楼盘）前海蛇口自贸区的海上世界，后者涵盖购物、酒店、办公、艺术、栖身等业态，是招商蛇口最重要的综合体之一。

海上世界·双玺上一次举办路演是在2015年11月28日，地点是北京（楼盘）。招商蛇口当时对外披露，年内双玺“海之门”及“W第宅”累计销售金额逾100亿元。同时据概念地产新媒体不彻底统计，今年1-7月，该项目立案金额达42.52亿元，均价约在10万元/平方米以上。

这也体现出如今流动性富余给房地产带来的一系列影响，跟随固定资产投资收益率逐步下降，相当数目的资金偏向于选择房地产作为避险甚至升值标的。最新数据显示，7月份全国人民币贷款增加4636亿元，其中住房部分贷款占4575亿元；期内，深圳房价环比上涨2.0%，同比上涨41.4%居全国之首。

可是，在公布会上，招商蛇口未过量回应从市场合获得的好处。深圳招商地产副总经理王晓野宣称此番带来的时光道是公司“最好的项目”，并具体罗列招商局在海上世界投入3000亿元等数据。

即使如此，“双玺·时光道”作为双玺、海上世界的顶豪收官之作，有着独特的意义。从招商蛇口的推货节拍看，下半年素来是其最重要的冲刺期，时光道项目也将承当起一部分成绩任务。而前七个月，该公司销售金额363亿元，占全年目的650亿元的56%。

在发展方向上，招行蛇口也在有意强化房地产的系统性。接近招商蛇口的人士对概念地产新媒体透露，如今公司内部正在梳理房地产的产品线，包含海上世界、玺系列、花圃城、雍景城等都将构成标准的产品线。

“过去地方公司在产品方面有比较大的主动权，而目前总部要逐步收回这部分主动权，目的就是完成产品标准化。”

据上述人士透露，近期招商蛇口还将在福建厦门（楼盘）复制另外一个“海上世界”项目。

转型与整合估值修复

除过海上世界双玺，招商蛇口当天还正式启动了太子湾邮轮母港城、招商前海片区开发项目。概念地产新媒体了解，太子湾邮轮母港城整体量达170万平方米，其中“太子湾邮轮母港”作为首发项目，将于11月迎来第一艘邮轮靠港。

邮轮产业也是招商蛇口将来转型的三大板块之一，发展形式则通过以邮轮母港综合体，重点发展港口免税、地产开发、旅游资源开发等业务。此前，招商蛇口已与银海邮轮、丽星邮轮等企业达成战略协作，并获得国家旅游局同意太子湾设立有关实验区。

接近招商蛇口的人士对概念地产新媒体透露，对比于园区、地产开发等已构成必定例模的业务板块，邮轮产业仍属于起步阶段，所以将来一段时间内它将是重点发展的方向。

从整体经营目的看，依照招商蛇口将来三到五年的规划，邮轮产业从3%-5%提高到10%，触及园区、地产等规模仍占绝对的比重，其中地产更是占比60%。在公布会上，招商蛇口也专程强调了本身的地产资源属性。

招商蛇口披露，招商前海片区开发项目占地5平方米千米，触及首发区部分占地20万平方米，总建筑面积约80万平方米；其中办条约30.3万平方米，住宅约22.1万平方米，公寓约6.3万平方米，商业约16.7万平方米，酒店则4万平方米。

此前7月28日，招商蛇口宣告还与安通捷码头仓储服务（深圳）有限公司、招商局物流一起投资设立合资公司招商前海投资，后者拟最后与深圳市前海开发投资控股有限公司成立合资公司，一起开发建设列入协作范围的2.9平方千米的前海土地。

考虑到一二线城市的稀缺性，地价的定价具有极强的刚性，跟随地价大幅上涨，房地产公司存货的价值也将水长船高。从这点而言，前海的土地储备也被视为招商蛇口提高估值的重要途径。

值得一提的是，虽然近期频仍对外发声，招商蛇口如今的估值问题仍未获得处理。概念地产新媒体查询，该公司最新跌至16.36元/股，已较去年末上市时下降21.57%；按总股本79.04亿股计，其总市值缩水逾500亿元。

接近招商蛇口的人士对概念地产新媒体坦承，公司的估值水平确实有待修复。其透露，招商蛇口自去年大规模重组以来也面对整合的挑战，2016年公司内部将“融合、融效”作为工作重点，目的就是迅速整合结束以集中发展业务。而就如今而言，这明显还有一段路要走。

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