北辰实业业绩会：下半年再投60亿拿地一线城市太热买不到

“我们想把全国化的布局尽快完成，以低本钱扩大的战略加大拿地的速度，加速项目的周转，然后提高全部的投资报答率。”

概念地产网 在半年拿地金额超全年预算情形下，正紧锣密鼓加速全国扩大的北辰实业(601588,股吧)在8月18日的成绩会上表示，将持续投入60亿预算于下半年储粮。也所以，“拿地”一词贯穿这场成绩会一直。

“我们想把全国化的布局尽快完成，以低本钱扩大的战略加大拿地的速度，加速项目的周转，然后提高全部的投资报答率。”北辰实业董事长贺江川于成绩会上如是道。

除过拿地凶悍，上半年北辰实业的销售体现也不俗。在发展物业方面，公司半年销售94.1亿元，同比增长350%，完成年初定下了全年销售118亿的目的约80%。

而关于近期25亿定增没有发出的缘由，贺江川称，主如果缘由是发行的股价未达到既定的发行底价之上的合理比例，关于投资者而言存在必定风险，所以并没有发行成功。

“但目前从公司的资金面看，我们如今的现金情形和负债率情形都比较优越，定增没有发行对公司的资金和经营都没有太大的影响，我们会在适合的机会再去启动这项筹划，然后再适本地调整公司的负债构造和资本机构。”

半年销售额增350%

2016年上半年，北辰实业完成销售面积70.1万平方米，销售金额94.1亿元，较去年同期增长350%。销售额的增长得益于北辰实业近几年来在国内的大举扩大，跟随前两年收获的多个项目的入市，公司上半年销售成绩体现也较为亮眼。

对频年初于2015年成绩会上透露的销售筹划－－90万平方米销售面积、118亿元的合同销售金额，上半年北辰实业约完成全年销售目的的80%。

在新增土储方面，据贺江川介绍，公司在上半年共获得8块土地，总面积188万平方米，超过了原定的全年60亿的拿地目的。超过主要缘由是，市场整体流动性宽松为公司融资制造了优越的环境，加之销售市场炽热，公司上半年获得特别优越的回款。

值得留意的是，多年来奋受争议的北辰三角洲项目今年体现也不俗，完成了销售面积30.6万平方米，合同销售27.6亿元，并拿下了长沙（楼盘）市单盘销售金额及面积的双项冠军，奉献收入20.6亿元，占发展物业销售收入的67.56%。

即使如此，这个别量达541万平方米的地王项目，如今累计完成开工面积390万平方米，占总建筑规模72%，已完工面积222万平方米，仅占总建筑规模41%。

在投资物业方面，上半年北辰实业完成营业收入11.98亿元，同比上升9.92%。而其于2015年年末成立的北辰会展集团，于报告期内新签4个参谋询问项目及1个拜托管理项目，但更加详细的收益情形并未在财报中披露。

除过上半年销售金额及营业收入完成较大增长外，公司实业上半年多项财务数据整体体现也呈向上趋向。但截至2016年上半年末，北辰实业的资产负债率却对比2015年末上升了3.63%至78.6%。

对此，北辰实业财务总监崔薇表示，公司负债水平处于内房行业中等水平，整体对比较较稳健。其解释道，在公司的债务构造中，长久债务占比88%，远远超太短时间债务。而且长久债务的到期日比较疏散，故将不会出现集中兑付的情形。

从融资本钱上看，如今北辰实业的加权平均资金本钱较2015年末有所降低。“跟随整体资本市场的连续宽松，和融资渠道的多元化，信任我们的融资本钱还会呈连续降低的趋向。”

低本钱布局全国

虽然半年拿地金额已经超标，但这家高举全国性扩大旗号的京城本土房企，表示下半年仍有60亿元的拿地预算，销售目的则为58亿元。“假如看好的话，60亿也许所有都花掉。”而在这60亿的预算中，北辰实业已于7月15日拿出27.8亿，夺下重庆（楼盘）两江新区三商住地。

“我们想把全国化的布局尽快完成，以低本钱扩大的战略加大拿地的速度，加速项目的周转，然后提高全部的投资报答率。”

在践行低本钱扩大战略方面，上半年北辰实业便通过协作开发和收购吞并等方法，在成都及杭州（楼盘）等地收获了4宗土地，总建筑面积约54万平方米。

据概念地产新媒体了解，近几年来，北辰实业已甚少在一线城市增加储粮，这从今年上半年的销售占比情形即可见。在总共94.1亿元的销售额中，包含南京（楼盘）、苏州（楼盘）、武汉（楼盘）、杭州、长沙等二线城市在内的6个项目便奉献了73.9亿元。

对此，贺江川称，公司并不是不想在一线城市拿地，主如果因为地块价钱太高，而且当房价太高时，一旦有有关调控性政策出台，便会增加拿地的风险。

所以，北辰实业的发展战略就是在优良的二线城市快速布局，快速加大地产扩大的脚步和规模，以完成成绩的增长。

另外，北辰实业也将试探在非热点二线城市拿地，“选择的标准主如果，城市的集聚效应比较强的，即人口的净流入比较大，房价收入比对比较较合理，市场发育水平比较高，各方面的经济指标比较合理，这样的城市我们认为未来的潜力还是大的，所以我们就会加大一些力度。”

针对近期苏州、合肥（楼盘）、南京等热二线城市出台收紧政策对公司拿地带来的影响，贺江川表示，公司更加看城市地价和房价的合理趋向，不会在涨得太高的城市自觉地拿地与竞争，但在价钱还比较合理、增长潜力还比较大的城市，还是会毅然地出手。

以下为北京（楼盘）北辰实业股份有限公司2016年中期成绩公布会现场问答实录：

现场发问：年初时管理层说今年的拿地预算是60亿元，但上半年已经超过了这个预算，那么北辰实业拿这么多地的缘由是什么，下半年的拿地筹划是怎样的？

另外，公司上半年获得了比较好的成就，其中南京、苏州和合肥等城市有比较大的奉献，但这些城市也出了收紧的政策，这对公司有无影响，下半年对这些城市的展望是怎样样的？

第三个问题是，公司上半年有个25亿的定增筹划最后没有发行，缘由是什么？上半年证监会也出了新规说定增的融资不能够用于买地和偿还贷款，这个新政会否对公司产生影响？

贺江川：今年年初的时候我们的买地预算是60亿，但上半年市场情形比较好，我们的资金也对比较较富余。一方面是从各类渠道融到的资金很多，另外一方面是售房回款比较多，所以在资金比较富余的情形下我们加大了拿地的力度。

特别是在7月份我们拿了重庆一个比较大的地块，使得今年拿的地加起来比总预算要高一些，这也和公司的资金情况和土地市场的情形有关，但跟随市场愈来愈热，我们在特别热的一些城市的拿地战略也变得比较谨严一些。

目前有些城市已经是“面粉”比“面包”贵，所以我们近期也在适本地放缓在热点城市拿地的脚步，而在更加合理的价钱空间和更加合理的城市进行土地储备的布局。

下半年，大家都留意到像南京、苏州、合肥等都出了收紧的政策，这也是因为热点二线城市在上半年房价、地价上涨得特别快，所以这些城市陆陆续续地出台了一些限制政策。这也是为了克制房地产市场过热的情形，是配合国家政策的请求，就是克制资产泡沫。

跟随政策的实行，热点二线城市和一线城市的市场温度也许会有所降低，这对全部地产市场而言，将增进其往优更加展趋向发展。而对我们拿地的影响来说，我们会更加看这个城市地价和房价的合理趋向，不会在涨得太高的城市自觉地拿地，自觉地竞争，但在价钱还比较合理、增长潜力还比较大的城市，我们还是会毅然地出手。

这些收紧政策对三四线影响不大，缘由是三四线城市的房地产市场一直比较安稳，总的来说还是去库存的压力比较大，所以还是对一线城市、核心的或许强二线城市影响要大一些。

关于25亿定增没有发出的缘由，主如果当时全部地产市场在股价上的体现都不尽人意。缘由是普通来说，投资人要在价钱有必定幅度的折让，我们发债以后让投资人未来有必定的盈利空间，而且依据国资委的规定，发行的股价必须在每股净资产以上。

所以衡量这些因素，当时在有用期截止的时候，我们的股价还没有达到既定的发行底价之上的合理比例，在投资人看来就是有必定的风险，所以我们最后没有发行成功。

但目前从公司的资金面看，我们如今的现金情形和负债率情形都比较优越，定增没有发行对公司的资金和经营都没有太大的影响，我们会在适合的机会再去启动这项筹划，然后再适本地调整公司的负债构造和资本机构。

现场发问：刚刚您提到的调整债务构造，但公司如今的负债率还是比较高的，公司会怎样进行调整？融资本钱是否有减轻？

另外公司下半年的拿地预算还有多少，缘由是看到很多边疆公司上半年的拿地都超预算了，那我们有无一个整体的预算，还有下半年新进的城市还有哪些？

崔薇：我先给大家介绍一下公司的负债情形。截止到今年上半年，北辰的资产负债率是72.43%，这个水平应当说内房企中属于中等水平，所以整体还是对比较较稳健的水平。

另外，从我们的债务总和来看，长久债务的比重远高于短时间债务，如今公司的短时间债务比重占12%，长久债务占到了88%，而且长久债务的到期日是比较疏散的，不会出现集中兑付的情形。

详细来年地，所有的有期负债是256亿，其中短时间是31亿，包含短时间乞贷5亿，一年内到期的是26.5亿；长久负债中，长久乞贷是184.8亿，除过正常的开发贷之外，还包含一些保险和融资，另外还有公司发行的25亿公司债，和今年4月份发行的15亿私募债。

如今公司的加权平均资金本钱应当是6.55%，比2015年末6.66%的本钱降低了0.11个百分点。跟随整体资本市场的连续宽松，和我们融资渠道的多元化，信任我们的融资本钱还会呈连续降低的趋向。

贺江川：我来答复一下第二个问题。适才我提到了，第一就上半年全部国家的政策来说资金比较裕如，所以对我们来说，融资的渠道比较通行；第二，得益于全部房地产市场的升温，我们的销售回款比本来预期的要好。

所以我们的资金是相当比较富余的，我们下半年实际能用于拿地的资金也许还有五六十亿，在这个资金情形下，假若有能够接纳的一些城市和恰当的土地价钱，只如果相符我们拿地标准的项目，我们就会毅然出手。

其实在这两三年，北辰实业快速加大了全国化布局的脚步，到7月份，已经进入了11个城市进行地产的布局。这些城市都是比较优良的二线城市，而且我们的土地大部分都是在去年和前年的下半年拿得，所以在今年上半年就体现出了它们销售的成绩，固然目前还没有到结转收入和利润的时候，缘由是要到交钥匙的时候才能够入账，所以今年只体现了销售金额和销售面积，还不能够确认收入和利润，但过一两年左右，这些销售金额就都能够确认为收入，结转为利润。

所以全部公司地产发展的战略，就是在优良的二线城市快速布局，快速加大地产扩大的脚步和规模，以完成成绩的增长，为股东提供更好报答。但目前在特色二线城市，鉴于最近几个月有点过热的偏向，所以我们在特别热的二线城市会适本地收敛一下。

也许在其他的一些城市，即目前还没有显得特别热的二线城市，我们也许会恰当加大一下力度，固然选择的标准在主要于这些城市的集聚效应是比较强的，就是人口的净流入是比较大的，各方面的集聚能力比较强，房价收入比对比较较合理，全部城市的市场发育水平比较高，还有各方面的经济指标比较合理。我们认为这样的城市未来的潜力还是大的，所以就会加大一些力度。

所以虽然我们手里还有频年初预算更多的资金，但在真正拿地的时候，必须是相符我们的标准，达到必定的毛利率，而且要有相当的周转率。像我们目前各个项目拿得很多，但我们开发的速度、周转的速度大大加速了，本来有些项目开发也许要一年半到两年，目前都是在12个月左右便能够开盘销售，而且开盘销售今后，预售的情形跟实际现场销售情形都特别好。

所以我们想把全国化的布局尽快完成，以低本钱扩大的战略加大拿地的速度，加速项目的周转，然后提高全部的投资报答率，为股东提供更好的报答。

现场发问：对下半年的房地产市场和房价有哪些展望？

贺江川：在出台了政策的热点二线城市，下半年也许会有所削弱，但要说一下子收得很快也不也许，只能说增长得特别快的这类势头会获得克制，但全部销售畅旺的局势也许是不会一下变冷的，只是势头会变得慢一些。

对一线城市来说，估量还是要保持一个比较热的局势，缘由是它们最根本的抵触还是供需抵触，就是需求很旺，而供给太少。对三四线城市也许影响不太大，缘由是这些城市主要还是去库存为主，如今一直还是安稳发展的局势。

收紧政策主要还是对特别热点二线城市有点影响，目前“面粉”比“面包”贵，所以假如拿地拿得太猛，但楼面地价已经超过当时的房价，那过了半年一年开盘销售的时候，房价也许没有涨到合理的水平，到时要不就赔本卖，要不就卖不出去，其实这样就特别不怎样好。

现场发问：融信17日上海（楼盘）拿的地王，楼面价达到14.6万/平，您怎样看呢？

贺江川：我认为一线城市是比较特别的，普通来说供求抵触很激烈，在一些特别好的地块，确实集聚了全国的有用需求，特别是富有者。关于这块地没有很细心研究，但地价确实比较高。

现场发问：北辰实业在一线城市还会拿地吗？

贺江川：我们最近在一线城市没怎样拿地，之前也拿过几块，但最后都没有拿到，就是缘由是有些地块（价钱）冲得很猛，所以就没有拿到，其实不是我们不拿，还是想拿。

实在地讲，假如没有特大的政策性的制约，一线城市大部分还是有恰当的毛利率，甚至是比较高的毛利率。只是房价一旦涨得很快的时候，政府也很快就会出台有关政策，缘由是这在一线城市不然而经济问题，有时还会触及到社会问题。

所以房价涨太快就会演化为非经济问题，政府就会出台政策，一旦出台政策，在地价太高时候拿的地就会有风险，这些长短市场的风险，是行政性的风险。

现场发问：您估计利润走势还会往下走吗？短线会否有压力？

贺江川：其实一线城市，在整体上和久远上还是看好。它们有最具集聚效应的地块，所有需求、所有强的元素都集聚到了一线城市。

短线还是有压力，缘由是房价涨太快的时候，政府就会出台政策。像深圳（楼盘）、上海房价涨得比较猛，这些城市出台的政策就比较强。所以我认为一线城市的风险主要在非市场、非经济的方面。

现场问题：下半年拿地的话，有无意向在一线拿地？

贺江川：其实在理论上，我们在几个一线城市都是想拿地的，然而本地价太高的时候风险比较大。我们必定要猜测在半年到一年的时间政策没有太大的变化，而且到推盘的时候，房价涨到了我们能够接纳的水平，不然会很被动。

现场发问：公司下半年的盈利预期如何？

贺江川：上半年的盈利是不错的，但有一些本钱费用会产生在下半年，有些新项目目前销售很好，然而盈利要到交付以后才有结转收入，所之前期的规划设计费、开发费用等等，在下半年会比较多地体现出来，所以下半年和上半年比较，成绩、盈利还是安稳的，只是费用支出方面下半年比上半年稍多。

现场问题：下半年的60亿拿地都花掉吗？

贺江川：不必定。假如不合理的话，也许花很少；假如看好的话，60亿也许所有都花掉。这个还是要看市场，我们固然是希望在合理的情形下都花掉，不然拿着钱搁在这儿还要产生费用。

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