行业重塑难题：尚待制度改革

2016年，房地产行业正在产生深入变化，新的行业趋向陆续出现……变化之下的房地产亟需变革，转型求发展，然而转变什么、如何转变都是摆在面前的一道道困难。

楼市两极分化、“地王”频出、轻重资产之辩、房地产金熔化等问题在博鳌（楼盘）房地产论坛上成为大家议论核心。

　　地产金熔化：好资产是关键

地产金熔化一直是近几年的热点，开发商一直在尽力，不顾是顺势而为还是不得以而为之，这已经是大势所趋。

大批的房企参加到金熔化的热潮傍边，做了许多试探，但还并未真正构成金融和地产密切联合的专业平台。

在国内房地产金融存在两种情形，像恒大、泰禾这些具有实力的开发商切入银行、保险、证券等领域，积极拥抱房地产金融，那些不具有实力的开发商则选择资产证券化的形式去库存，获得连续稳固的收益。

需求留意的是，国内税费较高，资产证券化的本钱较高，而商业地产的租金收益水平缺乏以支持高额的税费；同时，好的标的资产不多，加大资产证券化的难度，对资产的运营和管理能力请求较高。

有概念以为，中国缺乏资产证券化的土壤；也有概念表示，如今国内的资产证券化进展迟缓，将来可否全国推行还需时间检验。

　　商业地产：如何盘活库存

商业地产领域存在着庞大变革机遇，一个是收入水平提高带动的消费升级，第二个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的庞大需求。

商业地产库存居高不下，如何盘活商业地产，成为楼市去库存的重要问题。优良资产能够通过资产证券化获得收益，但三四线城市的商业物业迟迟找不到处理方法，资源被严重浪费。恒隆地产董事长陈启宗以为，商业地产不需求来养老鼠，就用来建设老人院，但这些终归不是处理方法。

跟随新的消费需求出现，商业地产轻资产化成为业内转型的方向。轻重资产到底哪一个好，见仁见智，激发的轻重资产之辩输赢难分。

关于轻资产，业内存在三种形式：万达的轻资产形式，绿城代建形式和凯德的全产业链打通形式，但这些形式顺应什么样的公司，又能给商业地产去库存带来如何的指点意义，仍需求探索。

商业地产去库存与资产证券化密切相连，问题环环相扣，千丝万缕。要转变商业地产“养老鼠”的局势，还需求政府和开发商一起尽力。

　　两极分化：城镇化何去何从

一线城市和重点二线城市楼价上涨，三四线城市库存高企，楼市两极分化愈演愈烈，分类调控势在必行。

知名经济学家樊纲以为，楼市的两极分化与城镇化直接有关。大城市控制用地，小城市关闭供地，却依然没有发展、没有工作、没有人口。小城镇不是要做大规模，而是保护生态文化，为人口回流打好基础。

2015年，我国城镇化率达到56.1%，距离发展国家还有很大差距，这意味着城镇化还存在庞大发展空间，然而如何挖掘这一壮大的市场潜力？

有开发商开始以小镇形式切入新型城镇化，例如绿城小镇、华裔城的文化旅游小镇、碧桂园的科技小镇……均是对城镇化的探索。依托城市圈，布局城镇化被以为是将来城镇化发展的新前途，开发商正在探索中前行，饰演房地产行业变革的先行者角色，然而将来可否行得通，还需实践的检验，中国楼市的两极分化可否获得根治，仍待视察。

房地产作为国民经济的支柱产业，以上诸多问题亟待处理，变革与重塑势在必行。开发商与政府的角色相当重要，必须力图创新，打造一个优越的发展环境，助力地产变革早日完成。

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