70城房价15城上涨超10%，收紧政策或三季度集中落地

从政策面发展趋素来看，官方频仍亮相及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市特别是房价同比上涨幅度超出10%的城市的政策面会出现转向。

张雄伟8月18日，国家统计局发布了2016年7月新建商品住宅（不含保证性住房）价钱更改情形，国家统计局显示，与上月对比，70个大中城市中，价钱降低的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价钱更改中，最高涨幅为4.6%，最低为降低1.1%。

同时，与上年同月对比，70个大中城市中，价钱降低的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份，同比价钱更改中，上涨幅度超出10%的有15个城市，分别为北京（楼盘）、天津（楼盘）、上海（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、南昌（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、惠州（楼盘）、无锡（楼盘），其中深圳为最高涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超出20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超出30%，上涨幅度超出上海和北京。

上述数据表示，进入下半年以来，热点城市的房价依然在高位上涨，楼市依然没有出现降温的迹象。特别是去年下半年至今，跟随大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，北上广深一线城市、合肥、南京、苏州（楼盘）、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的炽热局势，甚至部分二线城市好比南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现，房价上涨幅度超出一线城市。

那么，上述城市出现“地王”频现和“买涨不买跌”的炽热局势以后，楼市调控政策会有哪些变化呢？有关政府部门是否关于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不顾呢？明显，不是。

从政策面发展趋素来看，官方频仍亮相及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市特别是房价同比上涨幅度超出10%的城市的政策面会出现转向。

从近期官方的亮相来看，官方已经强调防备资产泡沫的持续缩小，克制投资投契，证监会也收紧了上市房企的再融资，不许可通过再融资拿地，领土部等部门特别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市地也陆续出台了收紧政策，好比各大热点城市纷纷许诺增加土地供给，南京土拍熔断政策仍将持续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%，苏州土地出让首付升至60%，苏州和南京二套房贷首付比例也提高了，苏州也重启了限购政策。

这是核心二线城市“限贷”政策落地的开始。从上述热点城市楼市来说，因为房价同比涨幅超出10%，而且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推进这些城市房价持续上涨，这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方法为高烧的楼市降温的也许性，同时，土地市场也将出台“控地王”办法。

同策询问研究部总监

张雄伟以为，从政策面走素来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超出10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是也许率的事件了，核心内容明显是通过“提首付，降杠杆”的方法为高烧的楼市降温。同时，针对“地王”推进房价上涨现象，三季度“控地王”也将成为政策面走向的特别重要的特点。缘由以下：

首先，前期政策较为“平和”的城市已经出现稳步收紧的办法。

跟随市场热度的上升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，虽然部分地区已经出台地产调控办法，好比合肥、苏州、南京等，然而，这些政策大部分较为“平和”，并未从根本上克制投资投契性需求，未起到避免楼市过热与房价过快上涨的用处。此时，地价依然一路走高，房价依然在迅速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，所以，8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地。从上述房价上涨幅度超出10%特别是上涨幅度超出20%的城市政策走素来看，上述城市政策存在收紧的也许性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的办法出台。

其次、楼市调整预期及房价降低将致使银行资产缩水，“限贷”必将重出江湖保护银行本身资产安全。

从上述热点城市发展趋素来看，楼市在下半年及来年进入调整期是预感当中的事情，届时，因为政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上述城市楼市估计下半年将进入真实的调整期。而当下半年及来年楼市进入调整期时，房价也必定面对着降低，关于银行来说，因为2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，现今年下半年或来年房价开始降低时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必定首先收口儿，保护自己的资产的安全性。那么收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提高、利率提高等方法对冲将来存在的潜在的市场风险。所以，这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方法为高烧的楼市降温的也许性。

第三，“地王”频出也许引发系统性金融风险，“控地王”办法或将在三季度集中落地。

同策询问研究部总监

张雄伟以为，如今上述热点城市“地王”现象已与往年不一样，往年普通是一个城市出一个地王或一部分几个地王，一旦市场碰到调整，那么这几个地王也许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，全部市场风险被控制在部分范围内，还不至于是全部市场的。而目前像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让就是“地王”，即便郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目标，而是全部市场的。

而且从如今热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象愈来愈多，好比政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，关于开发商来说只需首付25%，通过金融机构场外配资25%或许更多比例“加杠杆”方法进行拿地，甚至制作地王，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不只仅会涉及房企本身，还会涉及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

所以，关于如今这几个热点城市来说，一旦楼市进入调整的阶段时，全部市场有也许会出现跌声一片，批量的“地王”项目有也许所以而堕入困局，系统性的金融风险极有也许会爆发。

从热点城市土地市场政策走素来看，既然有“地王”频现的现象，市场也会所以存在系统性的风险，那么，三季度也必将会有相比较应的“控地王”的办法，以免市场出现系统性的风险。好比针对拿地场外配资加杠杆拿地情形赋予监管和控制，关于拿地首付比例进行提高，关于拿地后的开工时间、达到预售要求的时间及完工的时间赋予限制等等，为土地市场“降杠杆”，避免地王频现而致使的系统性风险。

张雄伟 概念地产新媒体专栏作者，同策询问研究部总监

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