资色·榜单丨上市物企增长潜力榜：中骏商管一骑绝尘行业“扩表后遗症”显现

房地产向左，物业企业向右。

虽然2021年房地产行业并不太平，但绝大多数物业公司依然在逆境中交出了令市场满意的答卷。

不仅如此，今年以来，更多的材料企业走上了上市之路截至目前，上市公司已迎来金茂服务，力高健康生活，东元仁智服务的加入此外，行业巨头万物云，龙湖智创，万达商管也在摩拳擦掌，等待拥抱资本市场

该研究所预测，2022年物业管理行业上市公司数量将超过70家伴随着万物云，龙湖智创生活的预期上市，地产板块整体市值将超过1万亿港元，资本市场将继续看好规模大，成长性强，盈利能力强，特色突出的企业这样的企业更具有长期投资价值

那么，在物资企业蜂拥而至的时候，谁会成为资本眼中的香饽饽为了一窥当前材料企业的未来成长性，贺勋地产独家发布了2021年上市材料企业成长潜力榜，将从运营创新，业主满意度，拓展能力等方面对各公司的质量进行比较

除了中海地产，招商刮起，鑫源服务等，在部分数据不可用的情况下，该榜单以38家上市地产公司为研究对象，通过计算各企业的指标结果进行评分最后通过综合得分排名得出榜单

综合来看，38家物业企业表现分化明显，钟君商管以107分高居榜首，杜松服务以18分垫底钟君商业管理公司的增长潜力指数是杜松服务公司的六倍值得注意的是，在各物业企业竞相争夺社区增值服务的同时，杜松服务却逆势放缓了在该领域的投入，社区增值服务增速下降约16%，成为物业企业之一

钟君商管和建发物业优势明显。

中小企业的绝地反击。

根据榜单，钟君商管和建发物业分别以107分和102分获得冠亚军，大幅领先其他物业公司，比以绝对优势排名第三的岳翎服务集团高出10多分。

其实从具体指标来看，两家物业企业与行业平均水平差距较大，都是小型物业企业那么，两家体量小的企业之所以潜力巨大，是主动还是无奈保市场，也应该回归到行业基本面

在过去的一年里，物业管理行业的M&A市场一直蓬勃发展，并取得了长足的进步2022年初，华润万象人寿两次收购，拉开了新一轮合并的序幕，市场拓展力度十足

到2021年，由于房地产母公司的输血，市场扩张，对外合作和战略收购，15家上市房地产公司管理的面积超过1亿平方米。

在规模为王的行业扩张逻辑下，上市房企的收入和利润也在快速增长目前有5家上市物业公司营收100亿元除了碧桂园服务，优雅生活服务，绿城服务，保利地产，招商刮起也突破百亿大关，闯入百亿俱乐部

但与此同时，放眼整个行业，市场结构依然分散据嘉里物业管理分析，目前行业集中度仍然较低，物业管理行业TOP10企业的管理规模集中度仅为12.5%，这意味着钟君商管，建发物业等中小腰部企业仍有足够的空间加速成长，扩大规模，提高市场份额仍是物业服务企业的重要诉求之一因此，可以看出，钟君商管和建发物业正在根据行业的前沿，积极拓展和扩大自己的能力

从收入结构来看，2021年，物业企业对增值服务的深入探索卓有成效据统计，上市房企社区增值服务收入在总收入中的平均值较2020年同期增长约3.9%在已披露的数据中，4家物业企业增值服务收入超过20亿元

以高毛利率著称的社区增值服务，一直被视为创收的利器在年报中，有29家物业公司公布了社区增值服务的毛利率，平均约为43.15%，远高于基础物业管理

业内人士认为，未来增值业务收入将继续增加，不少企业希望增值业务短期内占比超过30%未来十年，伴随着物业管理行业的升级，社区增值服务的收入有望占到一半以上在这方面，钟君商管和建发地产虽然规模较小，但通过抢占先机取得了良好的增长，分别增长了3.3和4.55个百分点

不仅如此，2021年，钟君商管社区增值服务收入增长220%，建发物业达到111%可见二者在社区增资服务赛道上势头强劲，业务内容创新能力突出

尺有所短，寸有所强尽管钟君商管和建发物业规模不大，但综合业主满意度足以称得上是一家小而精的企业资料显示，两家企业的业主满意度指数分别为94.2和91.5，是为数不多的该指数达到90+的企业

面对头部企业的跑马圈地，中小腰企面临更大的市场竞争，处境变得越来越艰难如何保住自己的地盘，如何增强企业的持续活力，是中小企业不得不面对的严峻考验

或许正如建发物业在年报中所说，规模扩张是物业管理企业成长的必然之路丰富管理业态，延伸服务范围，逐步将物业管理融入城市服务和公共服务，可以为公司的成长开拓更大的空间因此，企业应顺应市场趋势，继续推进并发并购，探索更多业态的发展

受困于应收账款

碧桂园服务的餐桌扩张后遗症

是规模材料企业收入增长的保障，也是拓展增值服务的重要土壤目前，材料企业仍在不遗余力地扩大规模于是，多家房企喊出了响亮的口号，比如:碧桂园服务称2025年规模将超过18亿平米，合景优活提出3年规模翻8倍

期待不停留在文字上，原来碧桂园服务和合景优活都是行动组数据显示，碧桂园年内服务合同面积突破14亿平方米，成为当之无愧的行业龙头，新增管理面积3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自并购，占比72%，和静优活也依靠数次并购，实现了与小博大规模的数倍扩张，管理面积增长395.4%

收入方面，碧桂园服务以288.43亿元遥遥领先，同比增长84.33%和静优活的营收增速最高，为114.57%

可是，这两家在M&A市场表现抢眼的公司，在增长潜力排行榜上的排名都有所下降根据榜单，碧桂园服务排名第15，总分67，合景优活排名第23，总分49究其原因，其实是业主满意度拖后腿

在评价业主满意度时，我们引入了应收账款这一指标应收账款在一定程度上反映了业主的支付意愿一般来说，应收账款越低，业主的支付意愿越高也说明企业的服务能力得到了业主的认可但从应收账款高的角度来看，碧桂园服务和合景优活的业主满意度较低

事实上，应收账款大幅增加带来的资产结构压力，是大规模并购规模飙升的必然结果Wind数据显示，截至2021年末，52家上市公司应收账款已达670.69亿元，较2020年末增长82%，资产占比达到22.58%，较2020年末提高约5.41个百分点

以碧桂园服务为例，应收账款从2021年初的42亿元增至年末的103亿元根据CICC的研报分析，预计来自碧桂园服务原体系的应收账款不到30亿元，来自关联方的应收账款不到10亿元，其余主要来自被并购公司比如合并后的两家原开发商的物业企业的账，分别是11亿到13亿元这意味着公司未来加大催收工作还有很长的路要走

IP中国首席经济学家白文熙表示，一方面，应收账款无法形成真正的现金流，另一方面，受规模为王理念的影响，材料企业加速向外扩张，通过各种方式快速实现规模扩张而被收购公司的回款周期普遍较长，这种行为的结果是物资企业的应收周期被不断拉长，进一步扩大了企业应收账款的坏账风险

可以预见，短期内，并购仍将是行业主流，但接下来如何提高竞争力和流动性是企业面临的新课题。

后规模时代

企业前进的道路在哪里。

规模，服务边界的延伸，业主满意度，对物业企业来说，不再是简单的选择题能否在不断变化的市场中持续发展，表现出强劲的增长势头和发展潜力，取决于物业企业的综合考量

竞争规模如火如荼可是，材料企业在扩张的同时也出现了亏损的现象甚至因为无法消化前期大规模扩张的成果，企业经营业绩出现倒退

比如被称为并购之王的雅生活，已经开始出现消化不良的迹象2020年以来，利润率持续下降2022年1月，雅生活出售兰州城关物业控股权在增长潜力排行榜上，雅生活以低于行业平均水平52分的成绩排在第21位，创新和扩张能力都停滞不前

和佳业认为，这些企业通常只关注并购带来的面积增量，而忽视运营效率，项目质量，业务创新等核心能力的打造，日积月累的劣势就会暴露出来，甚至拖累企业的发展。

CICC研究部董事总经理，大中华区房地产主管张宇表示，最近几年来，在房地产企业的信贷冲击下，房地产企业也受到了直接的牵连但是经过这次冲击，大家意识到，房地产企业的综合服务能力才是核心，资本市场已经从只关心成长性变成了更关心安全性

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也认为，如果没有规模，毫无疑问物业企业什么都做不了有了规模，也要注重质量，转化为效果，而不是为了规模而规模，这样企业才有希望和机会他认为，物业企业的服务能力建设不仅仅是住宅业务写作能力的建设，还有增值服务，增值服务是上市物业企业决战的主战场

针对物业企业并购后的管理和发展阶段现状，嘉和叶嘉认为，面对市场和企业自身的双重需求，物业企业应更加重视投后管理，更好地整合双方的优质资源，包括但不限于品质管理，扩张赋能，发展路径规划等，从而将收购兼并带来的规模和发展效率最大化，达到双赢的目的。

此外，当规模竞争达到一定阶段，企业之间的竞争必然会转化为服务广度和深度的竞争和佳业表示，目前物业行业最热的增长重点在于智能化建设和社区增值服务，这将是物业企业突破边界，跨越低谷的战略选择

现在行业格局逐渐尘埃落定，后规模时代的竞争即将兴起谁会跌落神坛，谁会突然崭露头角，我们拭目以待

附在每个单独的子列表上:

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