调控高压之下行业骤变:地产商眼中的“洗牌前夜”

原标题：调控高压之下行业骤变:地产商眼中的“洗牌前夜”

“我1992年开始做房地产，做了25年了，从没见过（今年）这种情况。”6月16日，阳光城前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯在易 居沃顿第六期中国房地产实战研修项目课题发布会上说。

在陈凯眼中，调控频繁加码之下，房地产市场出现了不少“前所未有”的场景。“嘉兴一场土拍，425家企业报名。（竞得者）拿了之后还很高兴。这是不是一个非常好的投资机会或者说一个好的项目呢？”他说：“前段时间有一个购地广告。报纸广告上有24个联系人，把手机号贴在广告后面。‘我要买地’。现在找地的广告比卖房的广告都更有创意有新意。”

在易 居沃顿课题发布会上，开发商传递的行业共识是，房地产行业集中度正在前所未有的加强。而抢地则是房企“扩大规模”最主要的方式。

中原地产研究中心统计显示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地总金额超过6685亿（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），同比2016年上涨62%。值得注意的是，这些积极拿地的房企中，绝大部分为大型房企。

调控与抢地

6月22日，北京两宗位于房山与顺义的地块出让，这两宗地都属于低密度地块，特别是高丽营地块，容积率在1左右，两宗地均可以建设成为别墅或洋房类产品。两宗地块优质，合计成交金额达到了126.6亿。

中原地产数据统计显示，北京年内土地成交金额突破1000亿，达到了1006亿。虽然北京楼市调控政策严格，整体市场下行迹象明显，但对于企业来说，优质地块依然是逢地必争，6月22日一天2宗地块均达到了50%的溢价率上限以及“竞自持”比例。

在易 居中国创始合伙人臧建军眼中，本轮调控与历史周期上调控大有不同。过去十几年房地产调控中，核心仍然是把房地产作为经济发展和GDP增长的工具。但这次调控一方面是要让房子回归到住的本质；另一方面，脱虚向实支持实体经济战略成为中国必然选择的战略。因此，臧建军认为，本轮调控是持续的。

但臧建军看到，在行政干预下，房地产市场呈现多重扭曲。房价在扭曲，热点城市的新房价格低于所在区域房价的20%；由于政府控制了网签，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市场的真实需求；一二手房市场也在扭曲，新房买不到，二手房市场则非常萎靡；最后一个扭曲发生在土地和销售市场，虽然从业者对于销售市场有很多担心，但土地市场却异常火爆。

抢地成为大型房企核心竞争力。

在陈凯看来，房地产市场变化越来越大，而未来的行业挑战也越来越大。“凭什么我们还在这个行业里面继续？有很多原因，有资源，能拿到好的地，能够拿到便宜的钱，核心团队能够很强，所有的东西都有。”

调控高压之下，房企抢地积极。中原地产统计数据显示，2017年前5月，拿地最多的房企为碧桂园，拿地总额642.79亿；拿地总额在300亿以上的房企包括保利、恒大、中海、龙湖、首开、万科、华润等。

房地产交易市场的冷却并无碍土地市场的高温。中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月20日，年内全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了12071.8亿，同比2016年同期的8859亿上涨幅度达到了36.3%。平均地价上涨了32.6%。地价上涨城市主要集中在三线城市。

地产商的未来：可能就剩一两百家公司

对于房地产商的未来，陈凯抛出一个严峻的预测。整个行业的集中度越来越高，百强和十强对于行业的垄断程度越来越大，到了2016年十强和百强分别已经达到18%和44%。他判断未来房地产甚至有可能只有一两百家公司或者项目公司，而前十强会吃掉整个市场50%的份额。

“什么时候我不知道，但是可能会到。”陈凯说。而据21世纪经济报道记者与多位地产商交流所得，陈凯的预测几乎是行业共识。调控高压之下，土地资源愈发稀缺，市场集中率将是行业大趋势。

建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰近日在“中国房地产30年回顾”系列活动演讲时直言，中国不需要那么多房地产公司。他表示，国家统计局统计的房地产企业有9万多家，实际上机构调查的房地产企业大概是3万多家，3万多家中有好多是半死不活的，真正正常运作的也就1万多家。“中国不需要那么多房地产公司，因此要加大整合。”

也就是说，开发商不仅面临市场自然整合、淘汰；还面临宏观调控层面整合。“下一步很多时候你都会面临要什么的问题。选规模还是选利润？大部分人都会说，又要规模又要利润，但现在ROE在下降，你到底要什么？我们可以预见到未来中国也就一两百家，更多的公司就是项目公司。规模重要吗？肯定重要，不盈利的规模能持续吗，持续不了，我们肯定需要能持续盈利的规模。”陈凯认为，比如，开发商可以选择是做开发还是做资管。

臧建军认为，未来不能用传统经验去看待。未来一定是大企业越来越强，而小企业可以选择囤货，然后合作开发。他认为，对于大企业而言，转型很艰难，但是可以升级创新延长服务链改变产品线。

臧建军的判断得到了保利房地产股份有限公司副总经理余英的印证。他在上述易 居沃顿房地产研修班上表示，保利在架构上进行了巨大调整。在三千亿基础上开辟新的产业。军民融合和产城融合是发力重点。余英认为，大型房企很难实现转型。只能从两千亿到三千亿再加上一些新的业态，去做增量。学习华夏幸福。

陈凯还以香港最大地产商新鸿基年报举例，认为内地传统地产商可以以此借鉴加大存量市场发展。根据新鸿基地产中报，截至2016年6月30日，其物业销售收入407.9亿港元，毛利110.88亿港元，而物业租赁收入172.4亿港元，毛利高达134.29亿港元，超过物业销售业务毛利。此外，陈凯认为，黑石或许也是中国传统开发商未来转型对标的企业。

“很多东西都在变。我不觉得我们已经有非常清晰的答案。”陈凯说。

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