房地产的二线战场:资本深入非核心城市 房地产回暖

在资金潮激发的外溢效应下，房地产企业在二线城市的争夺正在出现新的变化：从“强二线城市”向非核心二线城市深刻。

有机构统计，今年下半年以来，高价地集中出现的区域逐步从南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市，向武汉、天津、福州、无锡等城市舒展，说明房企资金正在寻找新的区域。与此同时，市场中的投资资金也开始向内涵伸。高价地频现与购房热潮等现象，都被以为是资金流动带来的结果。

价钱偏高和政策压抑，被以为是资金逃离强二线城市的主因。但业内人士指出，这类流动在实质上可看做是资产荒背景下的资金避险举动。

这类趋向能够连续多久尚存疑问。一方面，从楼市风险的角度看，这些新进入城市的安全性显著不如强二线城市；另外一方面，武汉、郑州等地陆续出台调控办法，将对资金产生进一步遏制造用。

深刻二线城市

在G20峰会刚刚结束之际，杭州楼市快速升温。多家媒体报道称，近期，杭州多个房地产项目开盘时遭受购房者簇拥，一些楼盘被加价抢购。购房者中，外地人被指占领相当的比重，其中有一部分为上海、江苏等地投资客。

杭州楼市的突然升温，与G20期间的市场“冰冻”有必定关系。但相似的情形，在其他城市早已出现。

8月以来，长沙市房地产交易量大涨，有消息指，来自合肥的购房者曾组团赴长沙购房。另外，一度被以为去库存“重灾区”的无锡，相同出现成交量大涨局势，其中相当部分的购房者，被指来自临近的苏州。

今年以来，杭州、长沙、无锡等楼市的体现一直不温不火，且长沙、无锡市场的库存一直居于高位。有分析以为，本轮市场的升温，很大部分缘由是由外来资金刺激而至，这些资金主要来自于此前市场炽热的一线城市和强二线城市。

假如说投资资金的意向难以捉摸，土地市场的资金变化则较为明了。据华夏地产统计，8月全国共产生46宗溢价率超过100%地块，主要散布在珠海、郑州、武汉、无锡、天津等城市。9月以来，高溢价率地块主要散布在佛山、无锡、东莞等地。

而在今年上半年，出现高价地最多的城市分别是上海、苏州、南京、合肥。

这类变化正在说明一种趋向：房企拿地的重点区域，正在从一线城市和“强二线城市”，转移到东部核心区域（环渤海、珠三角、长三角的其它二线城市），和中西部区域中心城市（郑州、武汉等）。

若追溯至本轮市场升温之初，这类变化就显得有迹可循。去年事终，一线城市房地产市场最先升温，特别以上海、深圳最为显著。今年年初，因为一线城市门槛渐高，和调控政策出台，南京、苏州、合肥、厦门等“强二线”成为资金的新目的。今年下半年，因为“强二线城市”陆续出台调控政策，楼市资金进一步外溢，并流向其周边区域和中西部二线城市。

华夏地产首席分析师张大伟表示，这类变化的缘由有二：一方面是因为一线城市和“强二线城市”竞争激烈，地价高企，房价也出现必定水平透支；另外一方面则是缘由是这些城市的调控政策较为严格，在拿地、购房等方面都采用了必定限制。

激发避险天性

张大伟还表示，从另外一个角度，楼市资金的流动能够看做资产荒背景下的资金避险举动。

依据央行统计，今年前8个月住户部门贷款，也就是新增房贷的增加值约为4万亿。也即，今年以来，共有4万亿资金通过银行渠道流向房地产市场。加之来自保险业和实体经济其它行业的资金，一起推升了房地产的资产价钱。

张大伟以为，尽管难以判断楼市泡沫在多大范围广泛存在，但高价地项目的风险不容疏忽。“关于一二线城市来讲，将来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面对入市困难。将来三年，假如四周房价上涨不超过100%，都将面对庞大资金压力与入市难度。”

北京某房地产开发商也向21世纪经济报道记者表示，关于广泛存在的“面粉贵过面包”的现象不甚懂得，缘由是其已经超过了房地产开发的正常逻辑。所以，企业逃离这些区域，也是一种“避险”举动。

在资产荒实质还没有转变的情形下，分析人士以为，将来一段时间，房地产资金仍将持续布局二线城市。有机构甚至指出，南宁、太原、成都、重庆等城市都也许成为将来的热点。

但这类趋向能连续多久，依然存在必定疑问。

上述房地产开发商表示，一方面，因为近期连续拍出高价地，武汉、郑州等中部城市陆续出台调控政策，不管在拿地还是买房环节，都进行限制。其中，郑州就将土地出让竞买保障金缴纳比例提升至100%。

另外一方面，除企业已经进入的城市以外，大部分二线城市存在供过于求的风险，企业在这些区域布局会更加谨严。

从信贷政策层面来看，不利因素仿佛也存在。莫尼塔（上海）信息询问有限公司以为，近期，工行、建行在部分热点城市收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

该机构以为，土地交易中银行无穷配资带来的高杠杆风险已激发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋。届时，市场热度将突然降温，触发拐点。这也将必将影响企业在二线城市的布局。

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