招商蛇口加码前海资产助力业绩和估值提升

7月20日，招商蛇口因购买资产而新发行的股份在深交所上市。深圳市投资控股有限公司、招商局投资发展有限公司正式成为招商蛇口新股东。

实际上，早在6月16日招商蛇口披露的公告就显示招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，预示着成为房企再融资开闸以来首个通过证监会注册的交易，受到了市场的广泛关注。据悉，本次交易之标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油(集团)有限公司(简称“南油集团”)24%股权、招商局投资发展有限公司(简称“招商局投资发展”)持有的深圳市招商前海实业发展有限公司(简称“招商前海实业”)2.8866%股权。

房企“第三支箭”落地 招商蛇口成示范性首单

2022年11月28日，房企融资“第三支箭”出台，证监会提出资本市场支持房地产市场平稳健康发展，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，防范房地产市场风险，服务稳定宏观经济大盘。

恢复房企并购重组和配套融资位列“第三支箭”五项措施之首，投资者和社会公众对房企A股并购重组如何落地、如何改善房企资产质量和市场竞争力，以及如何支持“保交楼、保民生、保稳定”都充满了期待。

招商蛇口以市场首单通过注册的成绩单完成了给行业的“打样”，通过服务国家大局、收购优质资产，助力公司市场竞争力的进一步提升，推动落实“保交楼、保民生”政策，兼顾各方利益。高效的执行，从受理到注册仅耗时3个月。招商蛇口的成功，给市场带来了示范性效应。

加码前海核心资产，助推“粤港澳大湾区”建设

招商蛇口始终胸怀“两个大局”、坚持立足“国家所需、大势所趋、招商所能”，主动将自身发展融入新发展格局，在服务国家大局中实现自身高质量发展。

南油集团持有的核心资产为位于深圳前海深港现代服务业合作区妈湾片区的优质土地。前海妈湾片区是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要联结与轴心，其发展受到中央和深圳政府的高度重视。2021年以来，妈湾片区开发提速，价值兑现及价值优化在即。

招商蛇口筹划进一步收购南油集团股份的想法由来已久，借助“第三支箭”落地，这一交易终于瓜熟蒂落。

业内人士分析，通过此次重组交易，招商蛇口进一步增强对前海自贸投资的控制权，加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。这一重组交易的成功促进公司资产和业务布局完善，提升了国有资源的运营配置效率，也是招商蛇口进一步落实建设前海城市新中心和践行推进新阶段粤港澳大湾区建设、“一带一路”高质量发展、深化深港交流合作的有力实践。

交易完成后，深投控将成为招商蛇口重要的战略股东，有利于招商蛇口与深圳国资加强合作，共同推动区域经济发展，形成协同效应，实现合作共赢，也充分显示了深圳国资对于公司中长期发展的信心。

与此同时，招商蛇口通过本次重组募集的配套资金85亿元，将主要用于10个存量住宅项目后续建设及补充发展所需流动资金，是中国资本市场服务实体经济的有力实践，有助于进一步推进“稳定经济大盘”工作，有力促进金融与房地产行业的资本循环。

意义不仅如此。此次重组交易也凸显了招商蛇口在资本运作领域的丰富经验。招商蛇口通过A股并购交易加码优质资产，得到了资本市场的高度认可，有望受益于本轮“中特估”股票估值体系重构带来的估值提升。

招商蛇口良好基本面 价值重塑助力“中特估”体系建设

自2022年11月证监会提出“探索建立具有中国特色的估值体系”以来，“中特估”概念在市场逐渐发酵，并逐渐聚焦为央国企价值重估。一些基本面优质、竞争力强、估值具备吸引力的央国企上市公司，逐渐受到投资者的关注。

长期以来，央国企上市公司大多体量较大，传统经济占比较高，且一般处于成熟阶段，过往市场投资者普遍对其业绩增长力认识不足。如何提升上市国企估值成为市场重点关注的课题。有业内人士指出，结合国企改革进一步深化，以及中国特色现代资本市场建设理念的形成，未来央国企低估值现象有望受到更多重视和改善。

招商蛇口无疑是“中特估”的代表性标的。作为拥有大型上市央企与龙头房企双重身份的招商蛇口亦同样面临估值过低的情况。

实际上，近年来，招商蛇口注重修炼内功，向强调运营的新发展模式过度，积极构建自身多业态运营能力，经营性收入占比提升。

具体来看，招商蛇口各项指标稳健且健康。其负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%，“三道红线”达标，2022年末综合资金成本仅3.89%，稳健穿过房地产行业的调控周期，融资优势凸显。2022年，招商蛇口营业收入1,830亿元，逆势增长13.9%，显著高于同行。同时，招商蛇口保持较高分红派息率，2022年现金分红总额17.8亿元，分红比例达41.74%。

毫无疑问，此次重组交易招商蛇口结合近期国资委提出的有关央企上市公司平台开展并购重组相关政策指引，通过发挥资本市场功能加码优质资产、发挥央企资源优势的重要举措，进一步打开了公司的未来增长空间。

业内人士指出，招商蛇口发挥资本市场功能提高企业竞争力、回馈投资者等方面都卓有成效，已经走在了央国企深化改革、提升市场化水平的前列，已成为“中特估”最值得关注的标的之一。

十年国企改革路，对于国企整体而言，经营绩效、债务压力和创新能力等方面均有明显的改善效果。站在新的起点，招商蛇口继续深化改革、乘势而上，作为基本面优质、竞争力强、估值具备吸引力的央国企上市公司，有望受益于中国特色估值体系进一步释放价值。在房地产新发展模式下，更好实现高质量可持续发展，并为投资者提供良好的投资机会。

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