房企前2月业绩大增销售重心移至上半年

近日，多家上市房企发布业绩公告显示，今年前2月的销售额和销售面积普遍大幅上涨。且与去年同期相比，大部分企业的销售均价有所上调。即使在楼市“小年”，房企仍然赢得业绩开门红。

有分析指出，房企前两月的业绩中，有相当部分为去年销售结转而得。在各地强化楼市调控的背景下，前两月的真实销售情况并不如公告乐观。

就企业策略而言，把握上半年的行情快速出货，已成为业界的普遍选择。兰德咨询机构总裁宋延庆向21世纪经济报道记者表示，房企对全年业绩的分配，将可能从以往的“上半年四成、下半年六成”，变成“上半年五到六成、下半年四成多”。

量价齐升是主流

在今年前两月的业绩中，万科、恒大、碧桂园三家企业已迅速形成第一军团。其中，万科实现销售金额866.3亿元、销售面积588.8万平方米，同比明显增长。

同期，恒大累计合约销售金额约达684.1亿元，累计合约销售面积750.7万平方米，同比分别增长87.6%、77.8%。在前两月的销售均价也达到9113元/平方米，增长5.5%。

截至目前，碧桂园并未公布2月业绩。但根据统计，前两月碧桂园实现销售额872亿元，这一规模甚至超过万科。

其他公布前2月业绩的主要房企，也大都取得明显增长。其中，保利实现销售额288.08亿元，同比增长25.85%；中海合约销售约348.15亿港元（约310.1亿人民币），增长64.34%；融创销售235.6亿元，增长83%；龙湖销售244.5亿元，增长269%；金地签约金额160.9亿元，增长52.35%；世茂房地产合约销售103.3亿元，同比上升93%。

相比之下，绿城、景瑞、瑞安的销售规模出现一定下滑。

价格方面，大部分企业的销售均价同比有明显增长。但融创、金茂、当代置业、瑞安等房企的价格仍低于去年同期。

这种情况与市场走势并不吻合。根据30个主要城市的检测，今年1月和2月，30城商品住宅成交面积分别环比下降36.66%和12.12%。同比来看，前两月的销售面积并未出现大幅调整。

有分析认为，这反映出热门房企在主要市场有着较高的市场占有率和品牌溢价能力，使其在市场下行的情况下，仍然能够取得较好的业绩。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，房企业绩明显上涨的主要原因，在于2016年全年销售火爆，企业预留结转的销售业绩。整体看，今年前两月大部分城市销售数据处于低位。

在利润率方面，张大伟认为，由于不少城市对售价有所限制，加之很多企业采取了“以价换量”的措施，房地产业整体利润率摊薄的情况并没有真正改善。

重点布局上半年

年初业绩飘红，也有房企主动调整策略的因素。据21世纪经济报道记者了解，出于对后市将进一步走低的判断，多家房企在今年的年度策略中，强调将销售重心放在上半年。

从去年10月直至今年2月，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会先后发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款、私募资金流向等进行强化监管。同样从去年年中以来，热点城市纷纷出台包括限购、限价、提高首付比例在内的调控政策。

正在召开的全国两会，虽然对楼市的表态被认为并不严厉，但业内人士认为，从最近半年来政策密集出台的情况看，未来的市场下行趋势难以逆转，房企在融资和销售层面都将受到限制。

同策机构研究总监张宏伟指出，由于政策面的从严执行及楼市周期性的因素，2017年核心一二线城市商品住宅市场进入调整期已成为“共识”。并且大多数业内人士认为下半年楼市将进入价格调（资料、团购、论坛）整期，楼市将迎来“以价换量”，下半年调整的力度将比上半年更深。

张宏伟认为，无论政策面多么严格，上半年也尽可能打开各类渠道争取客户资源。如果当下不具备预售条件或者预售审批上遇到政策问题，也要先想方设法锁定目前已经积累的客户。

宋延庆也向21世纪经济报道记者表示，就全年目标的完成来说，以往企业多按照“上半年四成、下半年六成”来分配，今年的情况可能变成“上半年五到六成、下半年四成多”。

这种策略变化，主要体现在推盘速度加快、做出价格让步，以及库存规模的下降。

截至2017年2月末，监测的主要城市库存量环比下降5.5%。其中蚌埠降幅最明显，为17.91%；温州降幅为8.75%。此外，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、重庆、杭州、福州、厦门等大部分热点城市的库存规模均出现下降。

张大伟认为，从市场趋势看，调控后市场成交量下调了30%以上，预期一二线城市的成交量会维持这种下滑走势。对于房企来说，将很快面临销售不畅、融资受限的局面。去年拿地较多、成本较高的房企将面临较大风险。

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