【平安地产】万业企业(600641)年报点评：业绩靓丽，静待蜕变

事项：

公司公布2016年报，公司全年实现营业收入31.9亿元，同比增长30.8%，归属净利润7.2亿元，同比增长239.7%，对应EPS0.89元，与业绩快报基本一致，同时公布2016年分红预案，每10股派2.7元。

平安观点：

结算高峰叠加股权转让致利润大幅增长。期内公司实现营收31.9亿元，同比增长30.8%，其中地产营收31.7亿元，同比增长30.7%，主要系宝山紫辰苑项目三期及松江万业名苑项目交房数量增加所致；归属净利润7.2亿元，同比增长239.7%，主要是房产项目结算增加及转让子公司股权获得投资收益所致；扣非后净利润5.5亿元，同比增长199.7%。受结算区域房价上涨影响，期内毛利率同比上升3.9个百分点。

销售额小幅增长，逐步剥离地产项目。公司地产项目主要集中在上海、苏州、无锡等长三角区域及湖南长沙，2016年实现签约面积19万平方米，签约金额达到38亿元，同比分别下降20%和增长8.3%。新开工9.7万平，同比下降64.4%。公司明确表示向新兴产业转型，2016年并未新增土地，同时相继转让了西甘铁路5%股权、汇丽集团14%股权、万企爱佳54%股权，目前待开发项目仅3个，总建面76.8万平米。随着公司加快向新兴产业加快转型，预计未来地产业务将逐步萎缩。

大股东资源丰富，未来华丽转型可期。公司大股东浦东科投主要从事并购投资、二级市场、股权投资、资产管理等业务板块，聚焦于集成电路、医疗健康等高科技领域，在并购投资、股权投资等领域拥有较强的专业能力，积累了丰厚的产业资源。公司发展战略明确向新兴产业领域转型，在加快推进现有地产业务基础，不断加大新兴产业在公司整体业务中的比重。未来借大股东高科技产业的投资经验和实力，依托国内国外两个市场，利用境内境外两种资源，实现华丽转型。

投资建议。预计公司2017-2018年EPS分别为0.57元和0.6元，当前股价对应PE分别为21.8倍和20.9倍。公司转型意愿明确，有望借助浦东科投在高科技产业的投资优势，加快在新兴产业布局。同时公司在手地产项目主要分布在上海等核心城市，显著受益楼市回暖，亦为转型过渡时期提供业绩贡献和资金支撑。我们测算公司NAV8.34元，当前股价溢价50%。考虑到公司向新兴产业布局转型的决心，维持“推荐”评级。

风险提示：转型进度不及预期。

平安证券综合研究所

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