房企公司债发行遭分类监管洗牌:53家或遭划出

32家被列“风险类”

一轮房地产“牛市”看尽众生相。有上市公司卖房保壳，算不幸中万幸；也有精明险资投资房地产，账面浮盈可观。房价飙涨下“伐鼓传花”上演，史上最高的3.38万亿库存也在加快消化。但是，高潮迭起之时调控已风雨欲来，房企公司债的分类监管政策剑指债券融资，而这恰是频出的“地王”的重要资金起源。可预感的是，调控之手仍将发力，地产牛市之路如何演绎存在不小变数。

导读

在监管层的一份测算中，如今交易所申报发债的房企中有111家相符上述四项标准；但有53家不相符分类监管中基础范围的要求。

针对房地产行业的调控在债券融资层面已然酝酿。

21世纪经济报道记者从接近监管层人士处独家得知，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部构成的一份房地产类公司债分类监管方案（下称方案）有关，该方案已于9月初构成。

依照方案，监管层将在房地产业公司债实行的分类监管思绪，在遵守国务院提出“在分类趋同的原则下推进公司信誉类债券发行准入和信息披露标准的一致”的原则上，拉近与交易商协会标准的距离。

可是，方案与交易商协会的标准也有所差异，其主要表目前：一是公司债将部分大型优良非上市民营企业纳入了发债户体范围；二是公司债更重视考核发债户体的综合资质（如财务情况，盈利能力、偿债能力等）；三是公司债通过信息披露等方法引导发行人合理确定发债规模。

与此同时，方案也进一步强调对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信办法、债券契约条目安排、召募资金用处管理等事项，并以此构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管框架，最后完成“总量合理、构造优化、扶优限劣和风险可控”的政策目的。

针对市场对上述分类监管“收紧”的解读，9月27日晚，一名接近监管层的知情人士表示，交易所此次明确门槛、分类监管，只是对规则的明确，其实不是“收紧”。“之前内部已构成了规则，通过实践证实可行后，近期进行了公布，”该人士表示，这一次是从规则上对审核门槛作出了明确，属于对规则的完善，没有新增准入门槛，只是依据发行人风险属性不一样，强化了对发行人的信批要求和中介机构核对要求，核心是强化市场束缚机制。

四要求框定：53家企业被“划出”

21世纪经济报道记者了解到，监管层之所以通过火类监管强化对房地产类公司债的关注，缘由与如今经济增速下滑下的行业潜在风险逐步显现有关。

事实上，跟随交易所版公司债的扩容，房地产类公司的发债比例也在扩张。记者取得的一份监管层统计数据显示，房地产业公司债券发行规模增幅显著。房地产业2015年共发行公司债券4122亿元，占比18.94%，今年1-7月发行量5070亿元，占比27.99%。

“虽然如今申报企业以全国性大中型房地产企业为主，整体资质较好、盈利能力较强、评级广泛较高，但跟随经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐步凸显。”方案以为。

“主要的一个趋向还是债券监管标准的趋同，缘由是本来的债券市场朋分如今需求进行一致。”华中一家中型券商固定收益部人士以为，“另外一方面也和目前房价、地价高涨，房地产企业杠杆高抬背后酝酿的风险因素有关。”

可是，监管层在发行人门槛确实定上，也与交易商协会有所差异。例如监管层在交易商协会确定的准入范围基础上，增加行业排名靠前、企业规模较大、资质和盈利能力较好的非上市民营房地产企业。

依据试行方案，分类监管的基础范围涵盖了资质优越、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，而发行主体也被限制于满足以下四类要求。

一是境表里上市的房地产企业；二是以房地产为主业的中央企业；三是省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及筹划单列市的地方政府所属的房地产企业；四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

另外，若报告期内存在违背“国办发〔2013〕17号”（《国务院办公厅关于持续做好房地产市场调控工作的告诉》）规定的重大犯法举动，或经领土部门查处、未按规定整改的房企也不得成为发行人。

而业内人士指出，若发行人在新标准的基础范围之外，原则大将不在发债受理之列。“这相当于重新为房地产类的发行人确定发行门槛，生怕会有一些不相符要求的企业的发债需求不被受理。”前述固定收益部人士指出。

而据21世纪经济报道记者掌控，在监管层的一份测算中，如今交易所申报发债的房企中有111家相符上述四项标准；但尚有53家不相符分类监管中基础范围的要求，其中包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。

32家被列“风险”

框定基础范围后，方案还设定了综合指标评价系统进行分类，而指标又分为整体规模和流动性管理两类。

其中整体规模分为包括“最近一岁终总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非常常性损益后净利润为负”3项。

而流动性管理则包括“最近一岁终扣除预收款后资产负债率超出65%”、“存货中开发产品（最近一岁终账面价值）、开发本钱（最近一岁终账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超出50%”2项。

依据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。

方案要求，关于风险类房企，承销机构须严厉风险控制办法，谨慎承接有关项目，交易所则应该以恰当方法与承销机构做好沟通调和，完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企，则需求发行人针对更详细的规定事项进行风险与重大事项的及时提醒。

“监管层的考虑是依据指标来进行风险分类，并采用针对性办法。”中信证券一名固收人士以为，“这样的分类办法，可以让一些渐进的风险更明了、更早的被承销商和监管部门掌控。”

事实上，按上述标准计量，大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处取得的一份统计数据显示，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业进行测算后发现，正常类、关注类和风险类的数目占比分别为57%、23%和20%。

而从方案附件的两分内部测算来看，依然有很多于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”，其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限义务公司等，另外尚有37家企业成为“关注类”。

值得留意的是，该方案也考虑了过渡期安排，即关于已取得交易所上市预审核看法函的请求人，应该参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并依据企业风险特点设置具有针对性的限制性债券契约条目。

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